【快播報(bào)】土地拍賣“點(diǎn)狀”升溫,新一輪土地制度改革或?qū)㈤_啟
盛夏時節(jié),開發(fā)商對熱門地塊興趣高漲,土拍市場頻現(xiàn)高溢價成交,部分城市更是誕生出“地王”。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),在剛過去的七月份,北京、上海、杭州、南京等地,均出現(xiàn)了高熱地塊,有的成為區(qū)域內(nèi)新晉“地王”,有地塊競價幾十輪被爭搶、還有地塊成交溢價率高達(dá)40%。
各大城市也屢屢“收金”,中指研究院數(shù)據(jù)顯示,7月全國各類用地出讓金top10中,前十名城市分別是:北京、成都、上海、西安、杭州、合肥、蘇州、南京、溫州、福州。不過整體來看,土地市場的高熱仍是“點(diǎn)狀”現(xiàn)象,市場整體仍呈“縮量”之勢。
【資料圖】
微觀層面,土拍仍在尋求回溫;宏觀層面,新一輪土地制度改革或?qū)㈤_啟。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為,二十屆三中全會《決定》進(jìn)一步明確了土地制度改革方向,本次新型城鎮(zhèn)化與深化土地制度改革高度關(guān)聯(lián),土地資源的合理配置以及高效利用、盤活是重要方向。土地價格也將更多由市場供求關(guān)系決定,土地端的限制性政策有望進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整,如核心城市取消土地端限價等。
熱點(diǎn)城市地塊被爭搶
在剛結(jié)束的七月份,哪個城市是土拍市場的“贏家”?
據(jù)中指研究院發(fā)布的《中國土地市場月報(bào)(2024年7月)》顯示,7月全國各類用地出讓金top10城市中,前十的城市分別是:北京、成都、上海、西安、杭州、合肥、蘇州、南京、溫州、福州。
具體到住宅用地,出讓金TOP20的城市中:北京166億元排名第一、成都150億元排名第二、西安93億元排名第三;第四到第十為上海、杭州、合肥、蘇州、南京、溫州、福州。
從前七月整體情況看,北京依然是今年的土拍“大陣地”,前七月住宅用地出讓金898億元位居第一,杭州648億元排名第二、上海515億元排名第三;其后則為西安、成都、合肥、廈門、南京等。
一線城市、熱點(diǎn)二線城市,是當(dāng)下房企爭搶的“主戰(zhàn)場”,不僅榜單顯示出該特征,今年出現(xiàn)的那些高溢價、甚至“地王”地塊,也大多位于熱點(diǎn)一二線城市,房企投資集中度正越發(fā)集中。
比如一線城市的北京,今年頻頻出現(xiàn)高價成交項(xiàng)目,土拍市場可謂熱鬧不已。7月25日,保利發(fā)展聯(lián)合北京建工競得北京市海淀區(qū)一宗涉宅用地,總價89.01億元刷新片區(qū)紀(jì)錄,成為海淀區(qū)新晉“地王”。
這塊地故事頗多。早在2016年時,萬科+住總聯(lián)合體曾以59億元競得海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)19號地塊,但是因項(xiàng)目要求100%自持、住宅部分要全部作為租賃住房,19號地塊先是住總退出,隨后萬科也退地、土地重新掛牌出讓。
如今,保利發(fā)展聯(lián)合北京建工,多年后重新競得該地塊,不過價格已較曾經(jīng)大幅增長,起始出讓價和上限價格分別為86億元、103億元,而2016年時分別為44億元、59億元。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì),這塊地是7月全國住宅用地成交總價最高地塊,銷售指導(dǎo)價也達(dá)到9萬元/平方米。
一線城市中的上海,土拍也有“小驚喜”出現(xiàn)。比如“滬九條”出臺后,7月9日當(dāng)?shù)嘏e行2024年三批次土拍,且取消了土地溢價率封頂10%的要求,也未在出讓條件中規(guī)定相關(guān)房地聯(lián)動價。其中,楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)地塊和楊浦區(qū)長白社區(qū)地塊,最終成交溢價率分別達(dá)到21.2%和17.1%。
其他城市熱點(diǎn)項(xiàng)目也不斷涌現(xiàn)。7月31日,南京鼓樓區(qū)鳳凰街道一宗地塊出讓,這是鼓樓區(qū)龍江板塊近年首次推出的住宅用地。最終經(jīng)41輪競價,由南京金基通產(chǎn)置業(yè)有限公司摘得,總價4.68億元,成交樓面價32572元/平方米,溢價率達(dá)到20.62%。
在杭州,7月30日,濱江區(qū)白馬湖宅地公開出讓,掛牌起始價19.46億元,起始樓面價20938元/平方米,采取“價高者得”原則確定競得人。由于該板塊內(nèi)宅地已10年未供應(yīng),最終經(jīng)過42輪競價后,綠城以27.16億元競得,成交樓面價29223元/平方米,溢價率逼近40%。
不過整體來看,當(dāng)下土拍市場難言已然回溫,房企投資節(jié)奏也較為集中、謹(jǐn)慎。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù),2024年1~7月,TOP100企業(yè)拿地總額4307.1億元,同比下降38.0%,相較1-6月降幅繼續(xù)擴(kuò)大2.2個百分點(diǎn)。“拿地向核心城市優(yōu)質(zhì)地塊聚焦的趨勢持續(xù),土拍市場和銷售市場分化加劇,促使房企拿地短期內(nèi)整體依舊保持審慎態(tài)勢。”
央國企份額會否持續(xù)提升?
地產(chǎn)盤整期的土拍市場中,央國企是絕對的市場“主力軍”。
今年前七月,新增貨值規(guī)模最高的三家房企,分別為建發(fā)房產(chǎn)、華潤置地和保利發(fā)展。其中,建發(fā)房產(chǎn)以621億元新增貨值占據(jù)榜單第一,華潤置地以571億元位列第二,保利發(fā)展新增貨值規(guī)模為508億元,位列第三;前十房企新增貨值總額共4315億元,占百強(qiáng)房企的32.4%。
土地是銷售的“糧倉”,當(dāng)下不僅在土拍市場,央國企銷售上的市場份額也不斷提升。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示,從中指研究院《2024年1-7月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜》和《2024年1-7月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜》可見,部分央國企銷售表現(xiàn)韌性較強(qiáng)。
他表示,比如綠城中國,去年7月銷售額排名第7,今年7月排名第3 。越秀地產(chǎn)去年7月銷售額排名第13,今年7月排名第9 ,提升4名。保利置業(yè)去年7月銷售額排名第25,今年7月排名第17 ,提升8名。中建壹品去年7月銷售額排名第39,今年7月排名第18 ,排位大幅提升21名。
“短期來看,近幾年房地產(chǎn)央國企銷售、拿地的市場份額提升,肯定是持續(xù)的狀態(tài),這類企業(yè)有融資優(yōu)勢、有較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢,在市場深度調(diào)整時期,抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。”劉水認(rèn)為。但從長期來看,隨著房地產(chǎn)市場逐步恢復(fù)常態(tài),民營房企的市場份額或會再提升。
“經(jīng)營開發(fā)能力較強(qiáng)的房地產(chǎn)央國企就10多家,總體規(guī)模有限。”劉水表示,特別是當(dāng)前居民對“好房子”的需求在提升,10萬億市場規(guī)模下,地方國企沒有能力支撐市場。而部分民營房企經(jīng)營效率較高,產(chǎn)品力強(qiáng),一旦市場恢復(fù)常態(tài),這些企業(yè)競爭力較強(qiáng),或會提升市場份額。
此外在宏觀層面,土地市場也將更加市場化、高質(zhì)量方向發(fā)展。
日前二十屆三中全會提出,要“優(yōu)化土地管理,健全同宏觀政策和區(qū)域發(fā)展高效銜接的土地管理制度”,“建立新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)配置同常住人口增加協(xié)調(diào)機(jī)制”,以及“優(yōu)化城市工商業(yè)土地利用,加快發(fā)展建設(shè)用地二級市場,推動土地混合開發(fā)利用、用途合理轉(zhuǎn)換,盤活存量土地和低效用地”等原則。
中指研究院表示,綜合來看,本次新型城鎮(zhèn)化與深化土地制度改革進(jìn)行了高度關(guān)聯(lián),土地資源的合理配置以及高效利用、盤活是重要方向。另外,土地價格也將更多由市場供求關(guān)系決定,土地端的限制性政策有望進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整,如核心城市取消土地端限價等。
“未來人口持續(xù)增加的優(yōu)勢地區(qū),新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)或?qū)⒌玫礁啾U希?lsquo;人、房、地’聯(lián)動機(jī)制的建立將發(fā)揮更大效能。”該研究院表示,此外,妥善處置閑置存量土地的配套政策,也有望加速落地落實(shí),盤活存量土地,提高土地資源利用效率,是房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的必然要求。
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