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近日，樓市重磅信號頻頻釋放。中央政治局7月24日召開會議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。會議指出，要切實防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。而在7月20日，國家稅務(wù)總局發(fā)布《支持協(xié)調(diào)發(fā)展稅費(fèi)優(yōu)惠政策指引》，涵蓋216項稅費(fèi)優(yōu)惠政策。當(dāng)中，涉及房地產(chǎn)方面的稅費(fèi)優(yōu)惠高達(dá)43條。

(相關(guān)資料圖)

因城施策用好政策工具箱

中央政治局會議指出，要切實防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。

截至7月25日午間收盤，A股房地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)鏈板塊迎來集體漲停潮，上漲最為顯著的板塊包括家居用品、房地產(chǎn)、建材、家用電器和建筑。在上述板塊中，家居用品板塊的整體漲幅超過5%，位居所有板塊漲幅前列。從具體漲幅情況來看，截至午間收盤，家居用品板塊包括致歐科技、好太太、皮阿諾、金牌廚柜、志邦家居等股漲停；建材板塊包括正源股份、國統(tǒng)股份、兔寶寶、東方雨虹等股漲停。房地產(chǎn)板塊包括特發(fā)服務(wù)、德必集團(tuán)、迪馬股份、金科股份、濱江集團(tuán)、中南建設(shè)等十余股集體封板。另外，還有新城控股、華發(fā)股份、上實發(fā)展、保利發(fā)展、慕思股份、顧家家居等行業(yè)相關(guān)個股大漲超8%。除此之外，港股地產(chǎn)板塊也迎來大漲，截至午間收盤，三巽集團(tuán)漲23.01%、中化國際漲21.43%、龍湖集團(tuán)漲20.30%、碧桂園服務(wù)漲20.11%。另外還有新城發(fā)展、寶龍商業(yè)、金景泰富集團(tuán)、時代鄰里、碧桂園、融創(chuàng)中國等多只個股漲超10%。

對于地產(chǎn)股集體大漲的情況，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，主要受到中央政治局會議關(guān)于房地產(chǎn)的政策表態(tài)引起的。他表示，該表態(tài)超出了市場預(yù)期，社會各界給予了非常積極的評價，認(rèn)為后續(xù)在政策紓困上會有更大力度的動作，從而使得市場資金有了做多的情緒。

李宇嘉同時提到，盡管地產(chǎn)政策會有利好，但也主要是基于近期市場下行超預(yù)期的托底行為，防止進(jìn)一步快速下行和風(fēng)險蔓延，不存在放水刺激，讓投資、銷售、房價重回增長態(tài)勢的可能性?！敖衲?%左右的增長目標(biāo)，相對容易完成，只要房地產(chǎn)拖累緩解，下滑斜率緩解，就是對增長目標(biāo)的支撐，就能完成這個目標(biāo)。”他因此預(yù)計，政策紓困力度不會太大。

國家稅費(fèi)優(yōu)惠政策指引發(fā)布，43條涉房地產(chǎn)

而在7月20日，國家稅務(wù)總局發(fā)布《支持協(xié)調(diào)發(fā)展稅費(fèi)優(yōu)惠政策指引》，涵蓋216項稅費(fèi)優(yōu)惠政策。南都·灣財社記者梳理發(fā)現(xiàn)，216項稅費(fèi)優(yōu)惠中，涉及房地產(chǎn)的達(dá)43條。其中，在促進(jìn)城鄉(xiāng)住房發(fā)展稅費(fèi)優(yōu)惠方面涉及25項，比如改造安置住房免征相關(guān)印花稅，轉(zhuǎn)讓舊房作為經(jīng)濟(jì)適用住房房源免征土地增值稅，公租房租金收入免增值稅、公租房免征房產(chǎn)稅等。

而在支持消費(fèi)提振信心稅費(fèi)優(yōu)惠方面，涉及房地產(chǎn)、新能源汽車、節(jié)能汽車、新能源車船共22條，其中屬于提振住房消費(fèi)信心優(yōu)惠的就達(dá)19條，包括個人銷售住房減免增值稅、個人銷售住房免征土地增值稅、個人購買家庭唯一住房或第二套改善性住房減征契稅、個人出租住房減按10%征收個人所得稅等等。不過，這些稅費(fèi)優(yōu)惠基本都是近年已在施行當(dāng)中。

比如個人銷售住房減免增值稅：自2016年5月1日起，除北上廣深外：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。在北上廣深，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

個人購買家庭唯一住房或第二套改善性住房減征契稅方面，自2016年2月22日起：1.對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。2.對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅（北上廣深暫不實施此項優(yōu)惠政策）。

于去年實施的居民換購住房退還個人所得稅方面，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。其中，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。

業(yè)界聲音

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：房地產(chǎn)政策有望再次寬松升級

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，會議對房地產(chǎn)中長期基本面有了表態(tài)，強(qiáng)調(diào)“我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”。這就意味著之前央行領(lǐng)導(dǎo)提及的“過去在市場長期過熱階段陸續(xù)出臺的政策存在邊際優(yōu)化空間”或有望很快會落地，房地產(chǎn)政策有望再次寬松升級。

張大偉指出，中國房地產(chǎn)市場必須要一線城市穩(wěn)定，特別是改善需求扶持政策落地市場才有望真正企穩(wěn)。而2022年以來系列穩(wěn)樓市政策主要出現(xiàn)在二線及以下城市，如今明確了房地產(chǎn)市場需要穩(wěn)定，預(yù)期會出現(xiàn)針對一二線城市的穩(wěn)定政策，包括最近針對超大特大城市的城中村改造等利好政策可能會陸續(xù)出臺。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)：此次會議后會有系列重磅政策 尤其是限購松綁或取消

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，此次會議明確，此次提及了供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，具體來說實際上包括購房需求步入冰凍期、投資投機(jī)需求大規(guī)模離場、供求矛盾開始呈現(xiàn)供大于求的特征、二手房掛牌大激增等。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，政策明確，要適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，其含義不在于簡單地放松，此前部分政策和當(dāng)前市場基本面已經(jīng)不相符，自然要逐漸退場。預(yù)計此次會議后會有系列重磅政策，尤其是限購松綁取消、房貸政策持續(xù)寬松、一線城市率先松綁等方面會有持續(xù)性的大招，對于房屋交易和市場信心提振將有極大的作用。對于房企、中介、代理、購房者等市場主體而言，近期也要關(guān)注后續(xù)寬松政策所帶來的利好。

58安居客研究院院長張波：熱點城市“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策 調(diào)整的幾率不斷增大

58安居客研究院院長張波指出，從中央政治局會議的內(nèi)容來看，優(yōu)化房地產(chǎn)政策的方向被重點提及，結(jié)合今年二季度以來樓市下行的背景，預(yù)計下半年市場適度放松的調(diào)控政策會陸續(xù)出臺，此前關(guān)注的一二線熱點城市限購放松相關(guān)政策出臺的概率也在進(jìn)一步增大，同時房貸政策層面有望指向改善性需求，備受關(guān)注的熱點城市“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策調(diào)整的幾率也在不斷增大。

張波認(rèn)為，對于房地產(chǎn)金融風(fēng)險保持重視程度，不但關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所涉及的金融風(fēng)險，同時對于相關(guān)的地方債務(wù)風(fēng)險也進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，預(yù)計后續(xù)會出臺落地性執(zhí)行方案，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說是有松有緊，松體現(xiàn)在房企融資層面，緊則體現(xiàn)在地方平臺拿地層面，通過金融穩(wěn)定，更好保障房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

廣州有銀行調(diào)整存量房貸利率 但多家銀行回應(yīng)：暫未調(diào)整

有銀行已經(jīng)率先行動調(diào)整存量房貸利率。

網(wǎng)傳，興業(yè)銀行廣州分行針對存量按揭客戶給予1年期的利率優(yōu)惠券。對此，興業(yè)銀行對南都·灣財社記者回復(fù)，該舉措目前僅在廣州分行下轄若干支行創(chuàng)新試點，并未大量推廣。

7月26日，南都·灣財社記者就存量房貸利率咨詢廣州地區(qū)多家銀行了解到，目前多家銀行仍按原有的合同利率來執(zhí)行房貸利率，暫未收到有關(guān)存量房貸利率調(diào)整的政策文件。

不過，有部分銀行表示，已經(jīng)通過營銷“帶押過戶”產(chǎn)品或匹配優(yōu)質(zhì)理財產(chǎn)品等服務(wù)爭取留住存量按揭客戶。

存量房貸利率調(diào)整來了？

有銀行已開展市場調(diào)研

近日，在國新辦新聞發(fā)布會上，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示，按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。

7月26日，包括六大國有銀行、股份制銀行在內(nèi)的廣州多家主流銀行均向南都灣財社記者表示，目前暫未收到有關(guān)存量房貸利率調(diào)整的政策文件，尚未有具體方案和細(xì)則。

不過，也有銀行已經(jīng)有所動作。郵儲銀行廣州分行向南都·灣財社記者透露，目前上級行已經(jīng)開展市場調(diào)研。

南粵銀行廣州分行也向南都·灣財社記者表示，目前該行正在研究相關(guān)的落實政策，要進(jìn)一步結(jié)合人行的具體指引和操作細(xì)則來制定。對于變更利率的情形，該行將根據(jù)人行的按揭業(yè)務(wù)利率指導(dǎo)意見制定調(diào)整的標(biāo)準(zhǔn)、條件和范圍等。

提前還貸潮已“降溫”？

有銀行仍然需要排隊

過去較長的一段時間中，個人住房貸款提前還款逐漸升溫。全國銀行間同業(yè)拆借中心數(shù)據(jù)顯示，RMBS條件早償率指數(shù)在今年5月下旬到6月中旬一度達(dá)到0.2150的峰值，表明居民提前還貸的意愿較高。2022年，該指數(shù)在0.06至0.13之間波動。7月26日，RMBS指數(shù)為0.1317，但仍然略高于去年水平。

南都·灣財社記者此前走訪廣州多家銀行了解到，目前部分銀行提前還貸申請量較年初已經(jīng)有所回落，但部分銀行表示仍然需要一定的排隊時間。

“從客戶來網(wǎng)點提起申請到還款，大概兩個月以內(nèi)可以完成?！惫ど蹄y行廣州某支行工作人員告訴南都·灣財社記者，目前提前還款申請量與年初相比減少了一半。

廣發(fā)銀行廣州分行向南都·灣財社記者表示，近期該行在廣州地區(qū)房貸提前還款量有所放緩，6月環(huán)比5月下降約10%，從申請?zhí)崆斑€貸到辦理之間最長不超3個月。

建設(shè)銀行廣州分行表示，該行提前還貸方面比較平穩(wěn)，不過仍需要排隊。農(nóng)業(yè)銀行工作人員則稱，提前還貸排隊需要1個月左右。招商銀行此前表示，提前還貸需要等待30-35天左右。

然而，南都·灣財社記者在走訪中注意到，部分銀行表示客戶提前還貸的熱度未減。民生銀行廣州分行相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴南都·灣財社記者，該行廣州區(qū)域7月的提前還款量比6月有所上升，根據(jù)按揭合同約定，該行提前還款申請?zhí)幚頃r間為30天內(nèi)。

對此，不少銀行紛紛推出應(yīng)對措施。民生銀行廣州分行表示，該行設(shè)置專崗受理按揭客戶提前還款申請，通過了解客戶實際需求，為客戶匹配合適的優(yōu)質(zhì)理財產(chǎn)品等一體化綜合服務(wù)降低客戶貸款成本。廣發(fā)銀行廣州分行則表示，針對因為售房申請?zhí)崆斑€貸的客戶，該行積極營銷“帶押過戶”產(chǎn)品，爭取買家在該行辦理貸款，維持貸款規(guī)模。

個人住房貸款利率同比下降

首套房貸利率目前仍執(zhí)行LPR

7月25日，南都·灣財社記者從人民銀行廣州分行召開的上半年廣東省金融運(yùn)行形勢新聞發(fā)布會上獲悉，人民銀行廣州分行發(fā)揮貸款市場報價利率（LPR）改革效能和指導(dǎo)作用，引導(dǎo)銀行機(jī)構(gòu)跟隨LPR下調(diào)同向降低貸款利率。

人民銀行廣州分行調(diào)查統(tǒng)計處處長汪義榮則表示，今年6月份，廣東（不含深圳）個人住房貸款利率同比下降0.74個百分點。

今年6月LPR迎來年內(nèi)首次下降。根據(jù)人民銀行6月20日公布的報價，1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.2%，兩個品種LPR均下降10個基點。與房貸利率密切相關(guān)的5年期以上LPR下降，房貸利率亦迎來年內(nèi)首次下調(diào)。

目前，廣州地區(qū)的房貸利率如何？記者從廣州地區(qū)多家銀行了解到，目前廣州主流商業(yè)銀行在廣州地區(qū)的首套房貸利率執(zhí)行LPR，二套房貸利率為LPR+60BP。

采寫：南都·灣財社記者 邱永芬 孫陽 王文妍 王蕾娜