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來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)

(資料圖片僅供參考)

黃文濤 孫蘇雨

8月1日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家外匯管理局召開(kāi)2023年下半年工作會(huì)議，會(huì)議繼續(xù)體現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策支持，并且提到“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”，是在7月14日上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾“支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款”的表述之后，對(duì)存量房貸利率的再次表態(tài)，體現(xiàn)對(duì)人民銀行對(duì)此的高度關(guān)注。

一、存量房貸利率調(diào)整的政策目標(biāo)

調(diào)降存量房貸能夠幫助銀行減少提前還貸現(xiàn)象。貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾提到“提前還款客觀上對(duì)商業(yè)銀行的收益也有一定的影響”。借款人選擇提前還清貸款，銀行將無(wú)法獲得原計(jì)劃的全部利息收入。這在短期內(nèi)可能會(huì)對(duì)銀行的利潤(rùn)產(chǎn)生負(fù)面影響。而在收回貸款后，由于銀行凈息差持續(xù)回落，傳統(tǒng)貸款業(yè)務(wù)的盈利空間持續(xù)被壓縮，銀行自營(yíng)的壓力上升，若原本的用于貸款資金流入金融市場(chǎng)，可能會(huì)帶來(lái)資金空轉(zhuǎn)、脫實(shí)向虛的風(fēng)險(xiǎn)。但需要看到的是，調(diào)節(jié)存量貸款利率也會(huì)降低銀行利潤(rùn)，需要后續(xù)貨幣政策對(duì)銀行進(jìn)行支持。

調(diào)降存量房貸能夠減少居民房貸支出、修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表。鄒瀾司長(zhǎng)在上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上提到，“因?yàn)槔碡?cái)收益率、房貸利率等價(jià)格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加”。用中國(guó)外匯交易中心的RMBS條件早償率指數(shù)來(lái)衡量居民提前還款的情況，2023年以來(lái)的早償率指數(shù)達(dá)到了2020年以來(lái)的高位。高早償率的背后反應(yīng)的是三年疫情導(dǎo)致的居民資產(chǎn)負(fù)債表受損，而疫后經(jīng)濟(jì)屬于弱修復(fù)的狀態(tài)，疊加較高的失業(yè)率以及較弱的信心，居民體現(xiàn)“去杠桿”的行為。負(fù)債端房貸是大多數(shù)家庭最大的債務(wù)負(fù)擔(dān)，而利率則直接影響借款人每月的還款額，縱然平均房貸利率隨LPR持續(xù)下行，但生息資產(chǎn)的收益率下行更快，長(zhǎng)期以往，居民的資產(chǎn)負(fù)債表有可能走向衰退。存量房貸利率下調(diào)可以直接減輕借款人的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。下調(diào)利率意味著借款人每月需要償還的房貸金額將會(huì)減少，修復(fù)居民的負(fù)債端。

存量房貸利率調(diào)整助力促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需。7月24日的政治局會(huì)議中研判總需求不足仍是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的主要矛盾，并強(qiáng)調(diào)要擴(kuò)大消費(fèi)。 7月31日，恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)20條措施發(fā)布，旨在充分發(fā)揮消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性作用，不斷增強(qiáng)高質(zhì)量發(fā)展的持久動(dòng)力。而存量房貸利率的調(diào)整為促進(jìn)消費(fèi)起到開(kāi)源節(jié)流的作用，截止6月，金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款余額為386，000億元，存量房貸利率若降低10BP，則對(duì)應(yīng)減少約400億利息支出。與20條形成政策組合拳，將對(duì)消費(fèi)起到的支持作用。

調(diào)整存量房貸利率進(jìn)一步降低居民資產(chǎn)負(fù)債表對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的依賴(lài)。7月24日的政治局會(huì)議提到“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”。進(jìn)入2023年以來(lái)，第一季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)有所起色，但在第二季度進(jìn)入下行區(qū)間，各線(xiàn)城市的成交面積走低、新房和二手房的房?jī)r(jià)下降，疊加房企債務(wù)違約壓力大，中央研判我國(guó)房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生“重大變化”。下半年工作會(huì)中提到要支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，“將因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求?！痹诙嗄攴孔〔怀吹膱?jiān)持下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系發(fā)生了變化，調(diào)整存量房貸利率配合限購(gòu)等政策的調(diào)整有助于釋放居民的改善性住房需求，改善居民生活質(zhì)量并維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，并推動(dòng)家居等耐用品的消費(fèi)

二、存量房貸利率調(diào)整的節(jié)奏和幅度

從歷史上看，2008-2009年存量房貸利率下調(diào)已有先例，彼時(shí)最高優(yōu)惠可達(dá)7折。2008年時(shí)值國(guó)際金融危機(jī)，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力較大，人民銀行擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度，而對(duì)于存量房貸的利率，央行表態(tài)，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按原 貸款合同約定條款，在綜合評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，自主確定已發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款尚未償還部分的利率水平。但在具體落實(shí)中，央行沒(méi)有做出明確規(guī)定。在后續(xù)跟進(jìn)中，許多大行制定存量房貸利率優(yōu)惠政策，存量房貸利率優(yōu)惠可達(dá)到7折，但有相關(guān)辦理?xiàng)l件和限制。與當(dāng)時(shí)情況相比，由于當(dāng)前銀行息差處于歷史低位，且存量房貸余額已是當(dāng)年的十倍以上，且按揭貸款占總貸款比例提升，達(dá)到之前的存量房貸利率調(diào)整力度的可能性較小，需要觀察后續(xù)政策的進(jìn)一步指導(dǎo)。

本輪存量房貸利率調(diào)整背景大為不同，影響幾何？在上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)中央行的表述為“按照市場(chǎng)化、法治化原則，我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款”。從方式上來(lái)說(shuō)，由于不同地區(qū)不同個(gè)人的合同情況差異可能較大，統(tǒng)一調(diào)整存量房貸利率的可能性較低，執(zhí)行難度也較大，后續(xù)采取“因城施策”的概率較大，同時(shí)，比如新老貸款，不同條款貸款的具體調(diào)整，也需要更詳細(xì)的應(yīng)對(duì)處理。央行強(qiáng)調(diào)“按照市場(chǎng)化、法治化原則”意味著存量房貸利率的調(diào)整是在借款人和商業(yè)銀行合理協(xié)商后的結(jié)果。對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，提前還款會(huì)帶來(lái)對(duì)銀行經(jīng)營(yíng)的壓力，而降低房貸利率也直接影響其利潤(rùn)，按揭貸款作為銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，并且按揭客戶(hù)會(huì)對(duì)銀行的其他業(yè)務(wù)有衍生需求，客戶(hù)流失不符合銀行的利益，銀行會(huì)綜合權(quán)衡與客戶(hù)協(xié)調(diào)。但從客戶(hù)的角度來(lái)說(shuō)，不具有提前還款能力的客戶(hù)可能議價(jià)能力有限，在與銀行的協(xié)商中能獲得的讓利較小。而且從法制化的原則來(lái)說(shuō)，若全面統(tǒng)一降低存量房貸利率，房?jī)r(jià)下跌時(shí)降低合同利率，房?jī)r(jià)上漲時(shí)維持合同利率，實(shí)際上有轉(zhuǎn)嫁房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的感覺(jué)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展并無(wú)裨益。后續(xù)法制化、市場(chǎng)化的政策落實(shí)還有待觀察。

風(fēng)險(xiǎn)分析

宏觀經(jīng)濟(jì)和金融體系仍然面臨海內(nèi)外環(huán)境的多重?cái)_動(dòng)，國(guó)內(nèi)受到疫情余波、地產(chǎn)、地方政府債務(wù)的影響，國(guó)外受到貿(mào)易沖突、海外緊縮和極化思潮的影響，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改革都可能存在一定不確定性。第二，既有政策落地效果及后續(xù)增量政策出臺(tái)進(jìn)展不及預(yù)期，地方政府對(duì)于中央政策的理解不透徹、落實(shí)不到位。第三，經(jīng)濟(jì)增速放緩，宏觀經(jīng)濟(jì)基本面下行，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行不確定性加劇。第四，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)較為低迷，國(guó)際資本市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)傳染也有可能誘發(fā)國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)動(dòng)蕩。

（黃文濤為中信建投證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，孫蘇雨為中信建投證券宏觀分析師）