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【資料圖】

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)言人近日表示，從5月份情況看，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩(wěn)，但受到多重因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)仍比較低迷，房地產(chǎn)市場(chǎng)還在緩慢恢復(fù)。隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)政策顯效，市場(chǎng)預(yù)期好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步企穩(wěn)。

數(shù)據(jù)顯示，1-5月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資45701億元，同比下降7.2%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新項(xiàng)目開發(fā)意愿不強(qiáng)，房屋新開工面積39723萬(wàn)平方米，下降22.6%。商品房銷售面積46440萬(wàn)平方米，同比下降0.9%，5月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格基本穩(wěn)定，其中，一線城市商品住宅銷售價(jià)格同比漲幅回落，二三線城市商品住宅銷售價(jià)格降勢(shì)趨緩。

今年第一季度，隨著經(jīng)濟(jì)運(yùn)行恢復(fù)常態(tài)化，前期受到疫情影響而積累下來(lái)的住房需求較快釋放，伴隨著房地產(chǎn)政策的寬松性調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一定反彈。但是，進(jìn)入第二季度后，這種反彈沒(méi)能持續(xù)，而是出現(xiàn)回落。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，近期回落主要是短期需求集中釋放后的正?，F(xiàn)象。這與中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)整體數(shù)據(jù)表現(xiàn)較為一致，即第一季度受益于疫情防控措施優(yōu)化調(diào)整后需求的集中釋放，各行業(yè)出現(xiàn)恢復(fù)性增長(zhǎng)，但內(nèi)生動(dòng)力還不強(qiáng)，使得這種反彈未能持續(xù)。

房地產(chǎn)的特殊性在于，它既是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?，同時(shí)銷售又受宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期影響較大，因此，成為左右宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要因素。房地產(chǎn)銷售在中國(guó)是一個(gè)預(yù)期驅(qū)動(dòng)型的市場(chǎng)，從歷史情況來(lái)看，它呈現(xiàn)出買漲不買跌的規(guī)律，當(dāng)樓市不振時(shí)，大多數(shù)人不愿意入市，而當(dāng)政府采取調(diào)控措施刺激樓市時(shí)，市場(chǎng)又可能會(huì)出現(xiàn)搶購(gòu)潮，在很短的時(shí)間內(nèi)推高整個(gè)城市所有住房?jī)r(jià)格。這種非理性的現(xiàn)象會(huì)導(dǎo)致樓市在一次井噴后緩慢下跌，然后等待下一次井噴。

二季度樓市恢復(fù)趨緩主要是與預(yù)期有關(guān)。首先，市場(chǎng)有政府會(huì)出手穩(wěn)定樓市的預(yù)期，因此，除了剛性需求外，很多人開始持幣待購(gòu)，等待更有利于消費(fèi)者的政策出現(xiàn)，比如更低的利率，或者開發(fā)商促銷等。其次，正因?yàn)橛羞@種預(yù)期，所以，越來(lái)越多的家庭開始將自己的“老破小”（房齡20年以上）掛牌出售，希望通過(guò)換房改善居住條件。這導(dǎo)致二手房掛牌數(shù)量上升以及掛牌價(jià)格下跌，形成了一種下行壓力。在這個(gè)過(guò)程中，有關(guān)征收房產(chǎn)稅等傳聞也促使部分投資者開始拋售投資性住宅，似乎構(gòu)成了一種市場(chǎng)下行壓力較大的情形。但是，大量改善性需求與剛性需求仍然存在，只是二手市場(chǎng)與一手市場(chǎng)的乘數(shù)效應(yīng)被延遲了。

不能繼續(xù)將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，通過(guò)制造市場(chǎng)搶購(gòu)潮，以帶動(dòng)市場(chǎng)去庫(kù)存。這是因?yàn)槟壳耙恍┐蟪鞘蟹績(jī)r(jià)與本地收入相比已經(jīng)普遍偏高，搶購(gòu)潮會(huì)在短時(shí)間內(nèi)扭曲供需而造成價(jià)格脈沖式上漲，對(duì)樓市健康、可持續(xù)發(fā)展是不利的。此外，隨著人口增長(zhǎng)放緩以及城市化率不斷提高，相對(duì)平穩(wěn)的需求也不支持價(jià)格繼續(xù)上漲。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)必須保持平穩(wěn)健康運(yùn)行，不能大起大落。

我們需要通過(guò)逆周期調(diào)節(jié)穩(wěn)定和促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，從而改善市場(chǎng)預(yù)期，避免就業(yè)和收入等受經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)影響而導(dǎo)致消極預(yù)期，從而讓潛在購(gòu)房者推遲購(gòu)房決定。還要有序推進(jìn)城市更新改造，目前，大部分城市舊城區(qū)仍然存在較多老破小，居住條件較差，是置換型需求的主力，但城市改造也要避免一窩蜂式的“大干快上”。也要鼓勵(lì)改善型和剛性住房需求釋放，解除不合理的限制性政策，但杜絕投機(jī)炒作。在一些大型城市，應(yīng)該創(chuàng)新融資方式，增加公共租賃住房供給，為新市民解決居住問(wèn)題。同時(shí)，應(yīng)繼續(xù)推動(dòng)農(nóng)民工市民化，提供完善的教育、醫(yī)療等社會(huì)保障服務(wù)等。

（文章來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）