城市房地產(chǎn)融資新機制持續(xù)發(fā)力
今年以來,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、金融監(jiān)管總局指導(dǎo)各地建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制(以下簡稱“協(xié)調(diào)機制”),支持合規(guī)房地產(chǎn)項目進入“白名單”,引導(dǎo)金融機構(gòu)加大融資支持力度。中共中央政治局9月26日召開會議強調(diào),“加大‘白名單’項目貸款投放力度”。日前,兩部門聯(lián)合舉行全國保交房工作推進視頻會議,提出進一步推動協(xié)調(diào)機制“擴圍增效”,擴大“白名單”覆蓋范圍。
協(xié)調(diào)機制有哪些政策創(chuàng)新,對保交房發(fā)揮了怎樣的作用?如何進一步發(fā)揮協(xié)調(diào)機制作用,優(yōu)化“白名單”管理,支持房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展?記者進行了采訪。
為合規(guī)在建“白名單”項目提供精準(zhǔn)融資支持,保障施工進度和順利交房
什么是“白名單”?這一制度對促進房地產(chǎn)項目建成交付有何作用?
浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬說,協(xié)調(diào)機制根據(jù)房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)進展及項目開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、信用、財務(wù)等情況,按照公平公正原則,提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目名單,向本行政區(qū)域內(nèi)金融機構(gòu)推送。這些推送出的合規(guī)在建房地產(chǎn)項目名單就是“白名單”。
專家表示,“以城市為主體、以項目為中心”,是協(xié)調(diào)機制的最大特點和創(chuàng)新亮點。
“我國房企一般是集團公司加項目公司的運行架構(gòu),而‘白名單’則是以合規(guī)在建項目為融資支持對象的名單。”招聯(lián)首席研究員董希淼說,這有助于將房企集團的風(fēng)險與房地產(chǎn)項目的建設(shè)區(qū)分開來,為金融機構(gòu)服務(wù)在建房地產(chǎn)項目提供參考,促進金融機構(gòu)精準(zhǔn)滿足其合理融資需求,助力保障房地產(chǎn)項目施工進度和順利交房,為改善市場預(yù)期發(fā)揮積極作用。
“需要注意的是,進入‘白名單’不意味著房地產(chǎn)項目一定會獲得融資支持。”上海金融與發(fā)展實驗室主任、首席專家曾剛說,相關(guān)金融機構(gòu)將根據(jù)項目開發(fā)建設(shè)實際情況以及抵押物、資產(chǎn)負(fù)債、還款來源等情況,與房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)平等協(xié)商,按照市場化、法治化原則自主決策。
金融監(jiān)管總局有關(guān)負(fù)責(zé)人說,通過納入“白名單”,房地產(chǎn)項目管理更加規(guī)范,融資更加便捷,更有利于項目建成交付和保障購房人合法權(quán)益。今年以來,金融監(jiān)管總局持續(xù)指導(dǎo)金融機構(gòu)多渠道提供房地產(chǎn)金融服務(wù),用足用好包括協(xié)調(diào)機制在內(nèi)的各項政策措施,房地產(chǎn)行業(yè)融資保持了穩(wěn)中有增的態(tài)勢。
進一步推動合格項目“應(yīng)進盡進”,已審貸款“應(yīng)貸盡貸”,資金撥付“能早盡早”
房地產(chǎn)項目“白名單”機制建立以來,探索積累了一系列經(jīng)驗。截至10月16日,協(xié)調(diào)機制“白名單”項目已審批通過貸款2.23萬億元。
“房地產(chǎn)項目公司可通過現(xiàn)有流程提出申請,協(xié)調(diào)機制審核后將項目納入‘白名單’;也可直接與金融機構(gòu)對接申請貸款,金融機構(gòu)按常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件流程進行審批,對符合貸款條件的項目審批放款,向協(xié)調(diào)機制備案后將項目納入‘白名單’。”金融監(jiān)管總局有關(guān)負(fù)責(zé)人說。
“要加大‘白名單’項目把關(guān)、推送和問題項目修復(fù)力度,對于暫時不符合條件與標(biāo)準(zhǔn)的項目,銀行要提出有針對性的意見建議,協(xié)調(diào)機制應(yīng)推動房地產(chǎn)企業(yè)采取措施盡快修復(fù)問題項目,使其符合‘白名單’項目的條件和標(biāo)準(zhǔn),推動合格房地產(chǎn)項目‘應(yīng)進盡進’。”董希淼說。
商業(yè)銀行如何更好參與協(xié)調(diào)機制,加大對“白名單”項目的支持力度?
廣發(fā)銀行公司金融部副總經(jīng)理雷敏說,在監(jiān)管部門指導(dǎo)下,廣發(fā)銀行成立工作專班,由銀行主要負(fù)責(zé)人牽頭,客戶營銷、授信審批、風(fēng)險管理等相關(guān)部門作為成員,設(shè)立工作會商、綠色審批、營銷協(xié)同機制,形成工作合力。建立“白名單”項目營銷、準(zhǔn)入、申報、審查審批全流程綠色通道,適度下放審批權(quán)限,提高審批和放款效率,推動項目快審、快放、應(yīng)貸盡貸。
在貸款資金撥付方式方面,目前,商業(yè)銀行按照項目建設(shè)進度分批將貸款資金撥付給房地產(chǎn)項目公司。金融監(jiān)管總局有關(guān)負(fù)責(zé)人說,今后,商業(yè)銀行可在與房地產(chǎn)項目公司協(xié)商一致前提下,根據(jù)房地產(chǎn)項目公司提供的用款計劃,將全部貸款提前發(fā)放至房地產(chǎn)項目公司開立的項目資金監(jiān)管賬戶,后續(xù)依據(jù)實際用款申請,從監(jiān)管賬戶受托支付至用款對象。
“提早支付上下游企業(yè)資金,使項目能提早開工建設(shè)。”這位負(fù)責(zé)人說,以更大的力度、更實的舉措,進一步優(yōu)化完善房地產(chǎn)“白名單”項目融資機制,做到合格項目“應(yīng)進盡進”,已審貸款“應(yīng)貸盡貸”,資金撥付“能早盡早”。
把滿足房地產(chǎn)行業(yè)合理融資需求和防范化解相關(guān)風(fēng)險更好結(jié)合起來
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人說,年底前,將“白名單”項目的信貸規(guī)模增加到4萬億元。在進一步發(fā)揮協(xié)調(diào)機制作用、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展過程中,如何把滿足房地產(chǎn)行業(yè)合理融資需求和防范化解相關(guān)風(fēng)險更好結(jié)合起來?
虞曉芬說,協(xié)調(diào)機制要推動“白名單”項目單獨建賬核算、封閉運作管理,嚴(yán)禁項目資金挪作他用,確保資金用于保交付。各城市政府要切實做好協(xié)調(diào)機制相關(guān)保障與風(fēng)險防控,定期組織各方會商,及時研判本地房地產(chǎn)市場形勢和房地產(chǎn)融資需求,加強工作統(tǒng)籌和信息共享,及時向相關(guān)金融機構(gòu)提供項目建設(shè)運行、預(yù)售資金監(jiān)管等信息。
董希淼說,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要全面真實地提供“白名單”項目財務(wù)報表、項目進度、資金需求等信息;通過項目銷售、處置存量資產(chǎn)、引入投資者等方式改善自身現(xiàn)金流,合規(guī)使用信貸資金。
“在調(diào)查審批環(huán)節(jié),銀行應(yīng)準(zhǔn)確把握‘白名單’條件和標(biāo)準(zhǔn),加強項目審核,嚴(yán)格落實貸款‘三查’。在貸后管理環(huán)節(jié),嚴(yán)格審查信貸資金用途和流向,與借款人約定在貸款銀行開立項目資金監(jiān)管賬戶,確保項目資本金、貸款發(fā)放、支付使用、貸款償還等通過項目資金監(jiān)管賬戶辦理。”雷敏說。
“引導(dǎo)金融機構(gòu)積極滿足房地產(chǎn)行業(yè)合理融資需求,這不僅有利于支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,同時也有利于從根本上防范金融風(fēng)險。”金融監(jiān)管總局有關(guān)負(fù)責(zé)人說,從目前監(jiān)測情況看,“白名單”項目貸款質(zhì)量良好,能夠按時還本付息。有的“白名單”項目在獲得融資建成后,銷售回款情況明顯好轉(zhuǎn),不僅保障了新增貸款的安全,也提升了對存量債務(wù)的清償能力,實現(xiàn)房地產(chǎn)與金融良性循環(huán)。
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