存量房貸利率批量調(diào)整效果如何?未來(lái)重定價(jià)周期如何選擇?
中國(guó)人民銀行公告〔2024〕第11號(hào)完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制,促進(jìn)商業(yè)銀行批量調(diào)整存量房貸利率,目前已基本完成。2024年11月1日起,存量房貸利率與全國(guó)新發(fā)放房貸利率偏離達(dá)到一定幅度時(shí),借款人可與銀行自主協(xié)商、動(dòng)態(tài)調(diào)整存量房貸利率。
一、存量房貸利率批量調(diào)整效果如何?
存量房貸利率批量調(diào)整已基本完成。此次調(diào)整涵蓋首套、二套及以上存量房貸、去年已經(jīng)調(diào)整過(guò)加點(diǎn)幅度的存量房貸,調(diào)整力度和覆蓋面均超去年。10月25日,全國(guó)性銀行對(duì)符合條件的存量房貸借款人進(jìn)行了批量調(diào)整,相關(guān)借款人陸續(xù)反映已接到貸款銀行手機(jī)短信通知,表示房貸利率已調(diào)整成功,部分借款人調(diào)降幅度高達(dá)130BP。初步統(tǒng)計(jì),截至10月28日,21家全國(guó)性銀行已完成批量調(diào)整,共計(jì)5366.7萬(wàn)筆、25.2萬(wàn)億元存量房貸利率完成下調(diào),各地方法人銀行也即將在10月31日完成批量調(diào)整。由于房貸利率重定價(jià)日期不同,不同借款人調(diào)整后的房貸利率會(huì)有所差異,重定價(jià)后都將是一樣的,存量房貸利率調(diào)整的效果將分步實(shí)現(xiàn)。目前有一部分重定價(jià)日在10月21日以后的借款人的存量房貸利率已經(jīng)降至3.3%,隨著其余房貸陸續(xù)重定價(jià),絕大多數(shù)參與批量調(diào)整的存量房貸利率都將降至3.3%,接近中國(guó)人民銀行官網(wǎng)公布的2024年第三季度全國(guó)新發(fā)放個(gè)人房貸利率平均水平(3.33%)。
對(duì)商業(yè)銀行凈息差的影響基本中性。一方面,近期,人民銀行下調(diào)政策利率,即7天期逆回購(gòu)操作利率0.2個(gè)百分點(diǎn),帶動(dòng)中期借貸便利(MLF)利率下降0.3個(gè)百分點(diǎn),降低了金融機(jī)構(gòu)從人民銀行獲取資金的成本。10月18日,利率自律機(jī)制協(xié)調(diào)主要銀行下調(diào)各期限、品種存款掛牌利率,其中,各期限整存整取定期存款利率均下調(diào)25個(gè)BP,地方法人銀行也跟隨下調(diào)存款掛牌利率。另一方面,存量房貸利率下調(diào)收窄了新老房貸利差,提前還貸現(xiàn)象明顯減少。記者從某家大行了解到,10月以來(lái)房貸提前還款較政策出臺(tái)前的9月減少20%,有利于銀行穩(wěn)定資產(chǎn)端收益。綜合來(lái)看,降低存量房貸利率等貨幣政策措施對(duì)商業(yè)銀行凈息差的影響基本中性。
二、未來(lái)房貸利率加點(diǎn)幅度如何動(dòng)態(tài)調(diào)整?
中國(guó)人民銀行公告〔2024〕第11號(hào)提出,存量房貸利率與全國(guó)新發(fā)放房貸利率偏離達(dá)到一定幅度時(shí),借款人可與銀行自主協(xié)商、動(dòng)態(tài)調(diào)整存量房貸利率。
偏離幅度的設(shè)定是調(diào)整規(guī)則的關(guān)鍵內(nèi)容。偏離幅度如果設(shè)定過(guò)大,借款人心理有落差,可能增加提前還貸,不利于建立存量房貸利率漸進(jìn)有序調(diào)整的長(zhǎng)效機(jī)制。偏離幅度如果設(shè)定過(guò)小,可能造成頻繁重置合同,超出銀行業(yè)務(wù)承受能力,借款人也難以及時(shí)享受到優(yōu)惠。記者從有關(guān)商業(yè)銀行獲悉,為兼顧合理讓利與可持續(xù)性經(jīng)營(yíng),商業(yè)銀行經(jīng)過(guò)測(cè)算,將該偏離幅度約定為30BP。
具體調(diào)整規(guī)則為,以中國(guó)人民銀行最新發(fā)布的全國(guó)新發(fā)放房貸平均利率所對(duì)應(yīng)的加點(diǎn)幅度加30BP為門(mén)檻值,若存量房貸的加點(diǎn)幅度高于門(mén)檻值,則可與銀行協(xié)商調(diào)整為門(mén)檻值。對(duì)應(yīng)的加點(diǎn)幅度為中國(guó)人民銀行最新發(fā)布的全國(guó)新發(fā)放房貸利率減去對(duì)應(yīng)季度5年期以上LPR均值。中國(guó)人民銀行官網(wǎng)“利率政策”欄目中,每年1月、4月、7月、10月末公布上一季度全國(guó)新發(fā)放房貸利率水平,供銀行和借款人參考。
例如,中國(guó)人民銀行官網(wǎng)公布的2024年第三季度全國(guó)新發(fā)放個(gè)人房貸加權(quán)平均利率為3.33%,當(dāng)季5年期以上LPR均值為3.85%,則對(duì)應(yīng)的加點(diǎn)幅度為3.33%-3.85%=-52BP,則調(diào)整門(mén)檻為-52BP+30BP=-22BP,即所有加點(diǎn)幅度高于-22BP的存量房貸借款人可與銀行協(xié)商,將加點(diǎn)幅度調(diào)整至-22BP??紤]到10月25日絕大多數(shù)借款人的加點(diǎn)幅度已經(jīng)批量調(diào)整至-30BP,預(yù)計(jì)2024年第四季度絕大多數(shù)借款人無(wú)需調(diào)整加點(diǎn)幅度。
未來(lái)一段時(shí)間,如果政策利率保持穩(wěn)定,預(yù)計(jì)新發(fā)放房貸利率都保持穩(wěn)定,存量房貸利率將無(wú)需再進(jìn)行調(diào)整。如果新發(fā)放房貸利率加點(diǎn)幅度進(jìn)一步下降,存量房貸利率也會(huì)跟隨下行,銀行會(huì)綜合考慮吸儲(chǔ)和經(jīng)營(yíng)成本等因素合理確定新發(fā)放房貸利率。本輪批量調(diào)整后,存量房貸利率降至3.3%,如果存量房貸與新發(fā)放房貸差異大于30BP,將推動(dòng)新一輪存量房貸利率下調(diào)。因此,預(yù)計(jì)銀行會(huì)較少發(fā)放利率低于3%的房貸,新發(fā)放房貸與存量房貸的利差也將保持總體穩(wěn)定。
三、未來(lái)重定價(jià)周期如何選擇?
根據(jù)中國(guó)人民銀行公告〔2024〕第11號(hào),自2024年11月1日起,合同約定為浮動(dòng)利率的,商業(yè)性個(gè)人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定重定價(jià)周期。
重定價(jià)周期是指浮動(dòng)利率貸款合同中,利率跟隨定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整的時(shí)間間隔。在利率重定價(jià)日,定價(jià)基準(zhǔn)會(huì)調(diào)整為最近一個(gè)月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)所對(duì)應(yīng)的數(shù)值?,F(xiàn)在的個(gè)人住房貸款一般每年重定價(jià)一次,中國(guó)人民銀行公告〔2024〕第11號(hào)取消對(duì)個(gè)人住房貸款重定價(jià)周期最短為1年的行政性限制。11月1日即將到來(lái),部分存量房貸借款人想要縮短重定價(jià)周期,盡快享受到10月LPR下調(diào)優(yōu)惠紅利。
記者梳理商業(yè)銀行公告發(fā)現(xiàn),11月1日以后,新發(fā)放房貸借款人可以自主選擇重定價(jià)周期,存量房貸借款人也可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商,重新約定重定價(jià)周期。大多數(shù)銀行提供的重定價(jià)周期共三個(gè)選項(xiàng):三個(gè)月、半年、一年。重定價(jià)周期為三個(gè)月的,每年重定價(jià)4次;重定價(jià)周期為半年的,每年重定價(jià)2次;重定價(jià)周期為一年的,每年重定價(jià)1次。需要注意的是,大多數(shù)銀行規(guī)定,存量房貸借款人在整個(gè)貸款存續(xù)期內(nèi),重定價(jià)周期只能調(diào)整一次,不能多次調(diào)整。
有關(guān)專(zhuān)家表示,房貸合同期限普遍較長(zhǎng),部分期限達(dá)到30年,從整個(gè)貸款周期看,重定價(jià)周期長(zhǎng)短對(duì)借款人的影響是中性的。在LPR下行周期內(nèi),重定價(jià)周期越短,借款人可早享受降息紅利。如果未來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn),政策利率和LPR進(jìn)入上行通道,在利率上行周期內(nèi),重定價(jià)周期越短,借款人也會(huì)以更快速度適用較高的利率,更早承受加息負(fù)擔(dān),重定價(jià)周期只能調(diào)整一次,借款人要綜合考慮自身情況審慎決策,用好這一次選擇的權(quán)利。
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