申萬宏源宏觀周報 · 第213期：下一輪“中性降息”的時間窗口
(資料圖片僅供參考)
主要內(nèi)容：
事件：6 月15 日統(tǒng)計局公布5 月70 城房價數(shù)據(jù)，根據(jù)央行“首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制”，房貸利率進(jìn)入二季度評估期，且可估算三季度末有多少城市面臨潛在房貸利率升息壓力，進(jìn)而得出需要LPR 對沖式“中性降息”的時間窗口以及所需降息幅度。
5 月70 城房價同比繼續(xù)回升，二線城市已轉(zhuǎn)正。70 大中城市新建商品住宅價格指數(shù)22Q4 持續(xù)環(huán)跌，也促成較多城市放寬首套房貸利率下限，但今年2 月70 城房價環(huán)比轉(zhuǎn)正，且持續(xù)至5 月（環(huán)比0.1%），在此背景下，70 城房價同比由去年底-2.3%的低位持續(xù)回升至今年5 月-0.5%，已接近轉(zhuǎn)正，同期一線城市有所回落，但二線城市（+1.6pct至0.5%）房價同比已轉(zhuǎn)正，三線城市（+2.3pct 至-1.6%）回升幅度更大。
房價回升后可放寬房貸利率下限城市僅剩大連，大連同步“降息”。根據(jù)央行“首套房貸利率動態(tài)調(diào)整機(jī)制”，若評估期內(nèi)該城市房價連續(xù)3 個月環(huán)比同比下跌，則可階段性放寬首套房貸利率下限，此前房價壓力較大時超90 城放寬房貸利率下限，但根據(jù)最新70 城房價數(shù)據(jù)（窄口徑），目前僅剩1 個城市可放寬利率下限（大連），在統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)后，大連6 月15 日也下調(diào)首套房貸利率下限。
三季度已有城市需重新上調(diào)房貸利率，在房價同比基數(shù)快速走低背景下，9 月或有更多城市有“升息”壓力。我們在此前4 月報告《關(guān)注潛在的房貸利率上調(diào)風(fēng)險》時已指出，根據(jù)央行機(jī)制，若評估期內(nèi)房價連續(xù)三月環(huán)比同比上漲，則需要重新執(zhí)行回偏高的全國利率下限，此前放寬利率下限的徐州在三季度已面臨房貸利率重新上調(diào)壓力。僅根據(jù)5 月數(shù)據(jù)，目前70 城中已有10%城市房價同比接近轉(zhuǎn)正，且該類城市近3 月房價同比平均回升2.6 個百分點，雖然近期地產(chǎn)銷售走弱，但房價同比下半年面臨明顯走低的基數(shù)，合理估計9 月末或有較多城市房價同比回正，相應(yīng)面臨利率上調(diào)壓力。
關(guān)注9 月LPR“中性降息”10bp 可能性。在目前居民購房偏好磨底壓制地產(chǎn)銷售的背景下，降息可能并不直接顯著拉動地產(chǎn)銷售，前期房貸利率大幅下調(diào)但居民選擇提前還貸、而非加杠桿購房，也說明了居民購房偏好磨底的影響。但防止房貸利率上行對地產(chǎn)銷售新一輪沖擊是有必要的，也即對沖式“中性降息”之意。我們此前4 月報告時已指出這一可能。而9 月末有較多城市面臨房貸利率內(nèi)生性上調(diào)壓力，且考慮到全國口徑房貸利率上調(diào)壓力城市明顯多于70 城窄口徑估算的數(shù)據(jù)（2.5 倍），因而9 月需要LPR“中性降息”10bp 對沖房貸利率潛在上行壓力，保障最終房貸利率整體平穩(wěn)。
與此同時，我們維持此前7/8 月有一次“中性降準(zhǔn)”25bp 操作的可能性。三季度貨幣乘數(shù)同比壓力較大，若不降準(zhǔn)，M2 同比增速年底或滑落至7%的較低水平，若三季度降準(zhǔn)25bp，年底M2 同比增速有望維持在8%-9%的合理區(qū)間內(nèi)。
風(fēng)險提示：房地產(chǎn)市場形勢變化。
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