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戴德梁行連續(xù)七年發(fā)布《亞洲房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）研究報告》。本期報告除了涵蓋2022年亞洲REITs市場最新動態(tài)及持有內(nèi)地物業(yè)分析、中國公募REITs市場產(chǎn)品概況，還重點分析了ESG實踐、保障性租賃住房REITs以及消費型基礎設施REITs等三大熱點話題。

全球REITs市場受挫，亞洲REITs市場具有較高韌性

(相關資料圖)

受全球加息政策影響，2022年亞洲REITs市場規(guī)?？s減。截至2022年末，亞洲市場活躍REITs產(chǎn)品共計220只，總市值為2,638億美元。隨全球能源、糧食價格快速上漲，資本市場融資成本走高，在此背景下，全球REITs市場2022年總回報指數(shù)為-24.4%；北美市場為-24.8%；歐洲市場為-40.5%。相較而言，亞洲REITs市場仍保有較高的活力和韌性，2022年總回報指數(shù)和股價方面表現(xiàn)均優(yōu)于北美和歐洲市場。由于2022年間疫情的余波仍在，寫字樓、零售等業(yè)態(tài)依舊面臨挑戰(zhàn)；工業(yè)/物流等新經(jīng)濟領域，以及醫(yī)療設施、公寓住宿等需求穩(wěn)定的民生領域則受到市場的更多關注。

中國內(nèi)地基礎設施公募REITs市場快速擴容 

截至2023年5月末，內(nèi)地公募REITs市場已上市產(chǎn)品共計27單，市場市值為858億元。整體市場形成了以底層資產(chǎn)為產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、工業(yè)廠房、保障性租賃住房、清潔能源、高速公路和生態(tài)環(huán)保七大類型的發(fā)展態(tài)勢，受到市場的追捧。隨內(nèi)地REITs產(chǎn)品發(fā)行的常態(tài)化，2023年中國內(nèi)地在市值規(guī)模上躋身亞洲前四大REITs市場。另外，內(nèi)地REITs市場即將迎來第28和29單產(chǎn)品。

ESG將成為推動REITs市場高質量可持續(xù)發(fā)展新動力

ESG信息披露帶來的透明度提升，將有助于各方了解REITs的基金治理、投資人權益保護、健康安全管理、碳足跡和氣候變化風險應對措施等更多ESG議題，可促使利益相關方以更多維度重新審視REITs的業(yè)務開展，并將ESG因素考量和最佳實踐納入其運營和投資決策。因此，ESG報告可與現(xiàn)有的合規(guī)披露和財務報表形成信息互補，預計未來將成為推動REITs市場高質量可持續(xù)發(fā)展的新動力。整體來看，ESG 信息披露準則/ 披露標準的完善是最為基礎的發(fā)展基石，且對各方利益相關者而言都具有重要價值。

保障性租賃住房REITs促進我國租賃住房市場的健康發(fā)展

2022年，我國公募REITs市場迎來了首批四單保障性租賃住房REITs的成功發(fā)行。受到發(fā)行試點、規(guī)模以及投資環(huán)境等多方面因素影響，其詢價溢價率高于同為產(chǎn)權類型的產(chǎn)業(yè)園區(qū)及倉儲物流REITs產(chǎn)品，體現(xiàn)出投資人對首批保租房REITs資產(chǎn)的高度關注與廣泛認可。戴德梁行估價及顧問服務部高級董事、資產(chǎn)證券化業(yè)務負責人楊枝表示，首批保障性租賃住房公募REITs的成功上市打開了一道嶄新的門，為我國保障性租賃住房實現(xiàn)“投、融、管、退”閉環(huán)提供了資金保障，也為資本市場參與保障性租賃住房建設與投資提供了新的渠道。

未來，隨著保租房的高速發(fā)展，輕重資產(chǎn)結合的合作模式或將成為保租房社區(qū)盈利可持續(xù)的商業(yè)模式，為大型租賃社區(qū)的全生命周期管理開拓了新思路。戴德梁行北京公司負責人、北區(qū)估價及顧問服務部主管胡峰表示，依托我國龐大的底層資產(chǎn)存量與國家解決新市民青年人住房困難的決心，保租房REITs能夠推動我國租賃住房市場的健康發(fā)展，幫助我國在促進解決大城市住房問題、實現(xiàn)人民住有所居的道路上取得更大的成功。

消費型基礎設施REITs啟航，助力我國REITs市場多元化發(fā)展

從海外經(jīng)驗來看，消費型基礎設施是成熟REITs市場的重要底層資產(chǎn)。戴德梁行大中華區(qū)估價及顧問服務部主管、董事總經(jīng)理陳家輝表示，隨著我國公募 REITs試點范圍拓展到消費型基礎設施領域，REITs市場將更多元化，同時也能促進消費，拉動內(nèi)需。

以凱德中國信托（CLCT）為例，其自2006年上市以來收購多個零售物業(yè)，零售資產(chǎn)組合的出租率長期穩(wěn)定在較高水平，資產(chǎn)組合整體經(jīng)營穩(wěn)定。縱觀CLCT近年的發(fā)展經(jīng)歷，凱德結合對中國經(jīng)濟周期、消費需求轉變的理解，在零售資產(chǎn)組合的增長性、風險性中尋求平衡。消費型基礎設施的資產(chǎn)運營管理具有高度專業(yè)性，資產(chǎn)組合收益表現(xiàn)與管理機構經(jīng)驗能力互相成就，將對REITs的原始權益人、基金管理人、運營管理機構提出更高的要求。