韓國樓市崩盤:首爾實際交易房價暴跌25% 成交量降七成
大家好,來看看韓國樓市。
韓國樓市暴跌
韓國樓市曾是全球最熱的地區(qū)之一,此前房價連漲數(shù)年。過去5年,韓國房價整體漲了80%,2020~2021年最大漲幅超過40%,首爾更是超過50%,房價一度達(dá)每平方米15萬人民幣,僅次于中國香港。
(資料圖)
2016年歐債危機(jī)蔓延到韓國出口需求,韓國將基準(zhǔn)利率由3.25%下調(diào)至1.25%,成為這輪房地產(chǎn)上行的起點。而2020年疫情的爆發(fā),韓國更是將基準(zhǔn)利率降到了0.5%。韓國房價直接飛起。
不過,最近,韓國房價崩了。2022年3月起,美聯(lián)儲開啟了數(shù)輪強勢加息,嚴(yán)重依賴進(jìn)出口貿(mào)易的韓國為了平抑匯率波動風(fēng)險,緊隨其后開展同步加息,基準(zhǔn)利率暴力拉升至3.5%,房貸利率更是高達(dá)7%-8%。
2021年8月隨著韓國央行開始加息,房價開啟了崩盤模式,首爾實際交易房價暴跌25%,部分社區(qū)更是跌了3-4成,跌幅達(dá)歷史之最,成交量也暴跌超7成。
據(jù)《亞洲日報》報道,韓國今年公寓、多戶型住宅等共同住宅的公示價格較去年平均下降了18.63%,降幅創(chuàng)下歷史新高。
在首爾,部分公寓價格下跌了30%-40%,而成交量更是暴跌70%以上。
5月3日,韓國房地產(chǎn)信息服務(wù)企業(yè)“經(jīng)濟(jì)10000Lab”對法院登記信息進(jìn)行分析,結(jié)果顯示,今年第一季度首次購房(包括公寓、聯(lián)排別墅、商務(wù)樓)人數(shù)達(dá)到6.8105萬人,創(chuàng)2010年開始進(jìn)行相關(guān)統(tǒng)計以來第一季度的最低值。2021年第一季度,首次購房者數(shù)量達(dá)到了14.8961萬人,創(chuàng)下了歷史最高紀(jì)錄。然而去年第一季度降至8.7660萬人后,今年的購房者數(shù)量再次降至歷史最低值。
傳貰房——利率“加速器”
分析認(rèn)為,一種稱為“傳貰”的租房制度近年來快速推升了韓國房地產(chǎn)市場的熱度。
國君國際宏觀分析師周浩寫得一份研報稱:
韓國的房地產(chǎn)市場與其他主流國家不盡相同。在傳統(tǒng)的租房與買房之外,存在第三種方式——傳貰房,這是一種介于月租和所有權(quán)之間的選擇。在傳貰房租約最開始,租戶需繳納當(dāng)前房產(chǎn)市場價值50%-80%(具體由合約雙方協(xié)議)的單一保證金,其后在整個租約期間無需支付其它租金。合約通常為2年,并可再續(xù)約兩年,房東需在合約期滿后退還所有押金。租約期間押金的利息收入與租戶無關(guān),歸房東所有,房東可將其作為收入。
傳貰房作為韓國特有的產(chǎn)業(yè),它是租賃和金融工具的“結(jié)合體”。根據(jù)韓國政府的統(tǒng)計口徑,傳貰房一方面是租戶與房東的私人貸款合約;另一方面,這也是一種金融工具,對于房東來說,租戶的存款可以作為抵押品,對于租戶來說,租賃的房屋也可作為抵押品,這可以在一定程度上提高租賃雙方的杠桿水平。
在2008年金融危機(jī)后,韓國央行大幅調(diào)低了基準(zhǔn)利率,這推動了租戶對傳貰房的再度青睞。在低利率時期,一方面租戶可以通過銀行貸款用低于普通房租的成本住進(jìn)同級別住宅;另一方面,房東可以將收取的大額押金投資于資本市場,或者購入新的房產(chǎn)并以傳貰房的方式繼續(xù)出租。在這種方式下,租客節(jié)省了開支,房東增加了個人資產(chǎn),即使利率較低,銀行業(yè)也通過龐大的業(yè)務(wù)規(guī)模獲取了不菲的利差收入。這樣一個三贏的局面推動了傳貰房在過去幾年間價格大幅上漲。
例如一個房產(chǎn)投資人原本可以用手中的10億韓元購買1套住房,但通過傳貰方式出租,他可以在簽訂購房合同后先出租這套住房,拿到8億押金后再向原房主支付房款。這樣1套二手房的實際支付金額只有2億韓元,10億韓元可以讓他購得5套類似的住房。然而,傳貰制度只適合于房地產(chǎn)的上升周期。通過傳貰制度購房的房主,必須用下一個租客的押金才能返還之前的押金。但隨著房價下跌,按比例得到的新押金已不足以償付原押金。
2021年8月之后,韓國開始了加息通道,特別是2022年3月份美國開始本輪加息周期以來,韓國為了防止美聯(lián)儲大幅加息使韓美利率倒掛幅度擴(kuò)大,開始激進(jìn)加息。
對租客來說,一次性交付大筆資金的成本越來越高,甚至將這筆錢存到銀行的利息收入也可能比租金還高,與其如此,租客當(dāng)然不會再選擇傳貰房。
對房東來說,如果租客退租,房東拿著押金連環(huán)炒房,屬于典型的“短債長投”,這種資金錯配情況直接導(dǎo)致背負(fù)巨額房貸的房東,面臨巨大還貸壓力,要么選擇賣房,要么選擇跑路。
曾有媒體曝出,有炒房客靠著傳貰方式在首爾買了280套房子,最終由于杠桿加太多,資金鏈斷裂,引爆了一顆巨雷,房東直接消失,導(dǎo)致數(shù)百名租客畢生的積蓄頃刻之間化為烏有。
周浩研報稱,伴隨著利率上升,傳貰房相關(guān)的金融風(fēng)險被放大,這導(dǎo)致了“接盤俠”變少,當(dāng)從銀行貸款的成本高于普通租房成本時,原本的三贏局面不復(fù)存在,越來越多的租客開始從傳貰房轉(zhuǎn)向普通月租房。數(shù)據(jù)顯示韓國2022年成交的房屋租賃合約中,普通月租房的數(shù)量第一次超越了傳貰房。
在對傳貰房需求下降的同時,部分房東不得不出售手中的房產(chǎn)以歸還租客押金,這就導(dǎo)致了韓國的房價加速下行。與此同時,仍有相當(dāng)一部分房東無力償還租客押金。因此韓國出現(xiàn)了一個有趣的現(xiàn)象,在房價大幅下跌的情況下,即使有新的租戶愿意接盤傳貰房,收到的押金也很難償還原租戶的全部押金,房東為了挽留原租戶以避免資金鏈斷裂,甚至開始向租戶倒貼房租。
(文章來源:中國基金報)
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