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文/樂居財經(jīng)靳文雨

上市不足一年，正是應(yīng)該做大規(guī)模的時候，蘇新服務(wù)（02152.HK）卻在緊鑼密鼓地瘦身。

(資料圖)

上周，出售蘇高新怡養(yǎng)健康管理49%股權(quán)事宜才剛剛落定，蘇新服務(wù)轉(zhuǎn)而又將所持蘇州匯融商旅發(fā)展有限公司（簡稱“匯融商旅”）3.167%股權(quán)擺上了貨架。

據(jù)其6月15日公告，該筆交易將透過蘇州交易中心進(jìn)行公開招標(biāo)，中標(biāo)者須與蘇新服務(wù)訂立資產(chǎn)交易合同。底價為人民幣6030.25萬元。

從股權(quán)結(jié)構(gòu)來看，蘇新服務(wù)持有匯融商旅3.167%股權(quán)，并不具有控股權(quán)。剩余股份則由蘇州新滸投資發(fā)展擁有60.722%、蘇州建融集團(tuán)擁有27.777%、蘇州市滸墅關(guān)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)擁有4.167%及蘇州高新區(qū)滸通市政服務(wù)擁有4.167%。

“自2012年投資于匯融商旅以來，該集團(tuán)并無自目標(biāo)公司收取任何股息?！迸c出售蘇高新怡養(yǎng)股權(quán)類似，匯融商旅的業(yè)績增長逐漸乏力，2022年更是虧損近2000萬元。

地產(chǎn)行業(yè)下行，打在物業(yè)股身上的高光開始暗淡，多數(shù)物企估值掉頭回落。目前匯融商旅的資產(chǎn)估值尚還維持在一定水平，尋求變現(xiàn)，對蘇新服務(wù)來說或是一個不錯的選擇。

此外，受關(guān)聯(lián)地產(chǎn)風(fēng)險影響，昔日物企的三高標(biāo)簽，即高規(guī)模、高毛利和高估值，大打折扣。物企跑馬圈地留下來的坑正加速顯現(xiàn)，為重拾資本市場的信任，物企們正瘋狂填坑，變賣不良資產(chǎn)或許才剛剛開始。

及時止損

根據(jù)蘇新服務(wù)公布的未經(jīng)審核財務(wù)資料，2021年，匯融商旅的除稅前溢利為418.9萬元，尚且為正值，但在2022年，該公司虧損1734.3萬元。截至2022年12月31日，匯融商旅的未經(jīng)審核資產(chǎn)凈值為約17.35億元。

公告中提及，匯融商旅主要從事物業(yè)租賃。而在2022年報中，蘇新服務(wù)表示，截止2022年12月31日，集團(tuán)股權(quán)投資收入約7067.3萬元，同比下降了23.48%。

其中對匯融商旅的股權(quán)投資項目即為房租租賃，截至去年末，該項目列入其他全面收入的公平值為5946.9萬元，錄的公平值虧損為1183.1萬元。

蘇新服務(wù)坦言，未來仍可能會受到股權(quán)投資收入變動風(fēng)險的影響，且日后股權(quán)投資可能錄得公平值虧損，從而將導(dǎo)致總資產(chǎn)及凈資產(chǎn)有所減少。

年報數(shù)據(jù)顯示，2021、2022年，蘇新服務(wù)的投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為-6438.8萬元、-5658.8萬元，連續(xù)兩年為負(fù)值。另外，截至2022年末，蘇新服務(wù)的總資產(chǎn)為14.36億元，同比增長9.17%，凈資產(chǎn)為7.64億元；其期末現(xiàn)金為3.51億元，同比增長15.95%。

目前來看，支撐蘇新服務(wù)營收的共有四條業(yè)務(wù)線，即城市服務(wù)、商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)、住宅物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)租賃服務(wù)。2022年，四條業(yè)務(wù)線的營收分別約為2.48億元、1.85億元、0.66億元，以及0.24億元，在總收入中的占比分別為47.5%、35.4%、12.6%，以及3.7%。

對比上一年同期，商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)與物業(yè)租賃服務(wù)營收均有所減少，下滑幅度分別為9.7%、14.8%。

對于下滑幅度更大的物業(yè)租賃業(yè)務(wù)，蘇新服務(wù)給出的解釋是，“主要是由于集團(tuán)遵守當(dāng)?shù)卣畱?yīng)對COVID-19疫情的租金減免政策而于2022年免除或部分減免租戶的應(yīng)付租金”。這與此次退出匯融商旅的原因相契合。

不過，雖然產(chǎn)生了“清退”匯融商旅股權(quán)的想法，但蘇新服務(wù)仍對物業(yè)租賃業(yè)務(wù)寄予厚望。

今年3月，蘇新服務(wù)發(fā)布公告成變更了全球發(fā)售所得款項凈額用途，除了砍掉投資養(yǎng)老項目的儲備金，還有縮減了投資垃圾集運中心的預(yù)算。這兩筆湊出的資金約有5290萬港元，蘇新服務(wù)將用以收購香港寫字樓，供自用及租賃。

“清退”行動

事實上，近段時間以來，進(jìn)行資產(chǎn)剝離的物企，不止蘇新服務(wù)一家。

前兩三年，資本大舉涌入的物管行業(yè)。加速房企分拆物業(yè)IPO上市的同時，也掀起了行業(yè)密集的、大規(guī)模的、高溢價的收并購熱潮。但大量的收并購已經(jīng)在短時間內(nèi)推升了部分物企的商譽(yù)以及應(yīng)收賬款，同時亦有物企出現(xiàn)了毛利率下降等問題。

資本退潮，物業(yè)資本市場逐漸回歸理性，上市物企的收并購擴(kuò)張也開始趨向謹(jǐn)慎。

面對一些在后續(xù)整合中并沒有發(fā)揮出價值，甚至出現(xiàn)業(yè)績不達(dá)預(yù)期等情況的子公司或并購對象，不少物企也開始止損“清退”。

如在不久前，保利物業(yè)與保利創(chuàng)投剛剛向保利南方轉(zhuǎn)讓保利和樂（珠海）教育科技集團(tuán)13.875%、18.50%股本權(quán)益，對應(yīng)代價分別為1311.13萬元、1748.17萬元。對于選擇出售保利和樂股權(quán)的原因，保利物業(yè)并沒有作過多說明，只言是“根據(jù)公司經(jīng)營發(fā)展需要”。

據(jù)樂居財經(jīng)《物業(yè)K線》了解，自去年以來，上市物企中，還有包括碧桂園服務(wù)，金科服務(wù)、雅生活服務(wù)、弘陽服務(wù)、卓越商企服務(wù)、時代鄰里等多家物企，也都展開了轟轟烈烈的“瘦身”運動。

今年的業(yè)績會上，碧桂園服務(wù)（06098.HK）的首席財務(wù)官兼聯(lián)席公司秘書黃鵬曾透露，過去一年，碧桂園服務(wù)主動退出虧損或收繳率低的項目，涉及合約管理面積約8400萬平方米，“幾乎相當(dāng)于一些小的物管上市公司的規(guī)模”。

被碧桂園納入麾下的嘉寶服務(wù)，作為昔日跑馬圈地的一員，過去一年在碧桂園服務(wù)主導(dǎo)下，也已退出了上海湘潘順物業(yè)管理、寧夏安欣物業(yè)服務(wù)、杭州綠宇物業(yè)管理等6家直接控股的子公司，且今年還在繼續(xù)退出。