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6月16日，天風(fēng)證券發(fā)布房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)局5月數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)。

（一）5 月銷售增速回落，但表現(xiàn)好于預(yù)期

1）銷售金額：1-5 月銷售金額同比+8.4%，增速較 1-4 月回落 0.4pct；5 月單月銷售金額同比+6.8%，增幅較 4 月收窄 21.1pct。2）銷售面積：1-5 月銷售面積同比-0.9%，增速較1-4 月回落 0.5pct；5 月單月銷售面積同比-3.0%，增速較 4 月收窄 8.4pct。分析原因，我們認(rèn)為增速走弱可能并不代表地產(chǎn)內(nèi)生需求真實(shí)的下滑。一方面，增速指標(biāo)可能受到一些擾動(dòng)因素影響，如 1）地產(chǎn)需求在季度之間的挪移的影響；2）節(jié)假日影響；3）部分企業(yè)推盤節(jié)奏提前等。另一方面，疫后積壓需求釋放結(jié)束，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入常態(tài)化恢復(fù)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，短期表現(xiàn)為銷售增長(zhǎng)中樞下移。結(jié)合國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)的表態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩(wěn)，還在緩慢恢復(fù)，我們認(rèn)為需求下方仍然存在一定支撐。

(資料圖)

展望 6 月，銷售行情或仍較寡淡，但政策預(yù)期正同步升溫。截止 6 月 10 日，我們監(jiān)測(cè)的 60城新房高頻成交月度同比-13%，增速較 5 月仍在下滑（5 月：同比+8%），除去去年 6 月高基數(shù)影響外，基本面復(fù)蘇動(dòng)能減弱同樣導(dǎo)致房企推貨意愿相對(duì)薄弱。根據(jù) CRIC 調(diào)研結(jié)果，供應(yīng)弱勢(shì)或?qū)Τ山环帕啃纬芍萍s，故我們預(yù)計(jì) 6 月銷售邊際或仍將承壓。但與此同時(shí)，市場(chǎng)對(duì)需求側(cè)政策刺激預(yù)期也在同步抬升。近期已有積極信號(hào)釋放，如降息為房貸利率繼續(xù)下行打開空間。我們認(rèn)為對(duì)地產(chǎn)需求側(cè)配套政策的出臺(tái)節(jié)奏、力度及兌現(xiàn)效果的判斷應(yīng)是下階段的關(guān)注點(diǎn)，也將很大程度決定下半年地產(chǎn)基本面的走勢(shì)。

（二）多重因素影響，開發(fā)建設(shè)仍較低迷

1）開發(fā)投資：1-5 月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成額同比-7.2%，累計(jì)增速較 1-4 月下降 1.0pct。5 月單月開發(fā)投資同比-10.5%，增速較 4 月下滑 3.3pct。2）新開工：1-5 月房屋新開工面積累計(jì)同比-22.6%，累計(jì)增速較 1-4 月下降 1.4pct；單月新開工面積同比-27.3%，較 4月持平。3）施工：1-5 月房屋施工面積累計(jì)同比-6.2%，累計(jì)增速較 1-4 月下降 0.6pct；單月施工面積同比-41.2%，較 4 月下滑 4.9pct；4）竣工：1-5 月房屋竣工面積累計(jì)同比+19.6%，累計(jì)增速較 1-4 月上升 0.8pct；單月竣工面積同比 24.4%，較 4 月下降 17.6pct。5 月房地產(chǎn)投資及開發(fā)建設(shè)指標(biāo)均繼續(xù)回落，去年行業(yè)拿地規(guī)模下滑對(duì)投資建設(shè)的影響仍在持續(xù)。開發(fā)投資單月同比降幅自年初以來首次突破雙位數(shù)；開竣工均未能延續(xù)此前單月增速改善態(tài)勢(shì)；施工單月降幅繼續(xù)擴(kuò)大；銷售回落壓力加劇了房企對(duì)后續(xù)市場(chǎng)擔(dān)憂，故其對(duì)土地投資及開發(fā)進(jìn)程推動(dòng)均較保守。針對(duì)投資端后續(xù)趨勢(shì)，我們維持此前判斷：1)短期受銷售復(fù)蘇節(jié)奏牽制，開發(fā)投資、開工、施工端修復(fù)或仍較為弱勢(shì)；2)下半年受益于上半年更高質(zhì)量地塊推出，開工、施工具備修復(fù)空間；3）保交樓”推動(dòng)下竣工端韌性良好。若下半年有更多組合政策出臺(tái)，我們認(rèn)為涉及“保交樓”的增量政策出臺(tái)的可能性也相對(duì)較高。

（三） 受外部融資需求拖累，到位資金降幅擴(kuò)大

1-5 月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比-6.6%，較 1-4 月下降 0.2pct。5 月單月到位資金同比-7.4%，較 4 月下降 10.8pct。

其中：1）銷售回款：1-5 月定金及預(yù)收款累計(jì)同比+4.4%，較 1-4 月上升 0.4pct；5 月單月同比+6.0%，較4月下降25.2pct 。1-5月個(gè)人按揭貸款同比+6.5%，較1-4月上升4.0pct；5 月單月同比+25.4%，較 4 月上升 2.0pct。2）外部融資：1-5 月國(guó)內(nèi)貸款同比-10.5%，較 1-4 月下降 0.5pct；5 月單月同比-13.4%，較 4 月下降 1.7pct；1-5 月自籌資金同比-21.6%，較 1-4 月下降 2.2pct；5 月單月同比-29.2%，較 4 月下降 4.8pct。

5 月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金累計(jì)同比降幅擴(kuò)大，主要受外部融資分項(xiàng)拖累。分融資渠道看，與銷售回款相關(guān)相關(guān)的定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款，累計(jì)同比均在繼續(xù)改善；其中，定金及預(yù)收款單月同比增幅回落明顯（收窄 25pct），與單月銷售金額表現(xiàn)基本一致（收窄 21pct），影響到位資金增速。外部融資端，國(guó)內(nèi)貸款與自籌資金累計(jì)同比降幅呈擴(kuò)大趨勢(shì)，國(guó)內(nèi)貸款單月同比降幅最大，主要或受銷售及土地市場(chǎng)走弱，外部融資需求減少影響，房企當(dāng)前更注重倚賴內(nèi)生現(xiàn)金流。整體來看，我們認(rèn)為需求端政策適當(dāng)靠前發(fā)力的必要性或已具備，以推動(dòng)銷售企穩(wěn)來增強(qiáng)房企信心，進(jìn)而拉動(dòng)其投融資需求的回升。

投資建議：當(dāng)前時(shí)點(diǎn)看好地產(chǎn)板塊表現(xiàn)，邏輯包括：地產(chǎn)板塊調(diào)整充分、政策釋放友好信號(hào)、板塊逐步走出反彈走勢(shì)。具體來看：1）板塊調(diào)整至相對(duì)低位，2）地產(chǎn)政策預(yù)期改善，基本面走弱的情況下不斷釋放積極信號(hào)，3）地產(chǎn)鏈近期連續(xù)表現(xiàn)，逐步走出反彈走勢(shì)。隨著二季度地產(chǎn)基本面走弱，新一輪政策友好期或已來臨，貨幣政策端近期存款、逆回購(gòu)、SLF 等利率逐步下調(diào)，需求端青島新政指引托底信號(hào)，融資端支持有望從前期放緩進(jìn)入加速推進(jìn)節(jié)奏。標(biāo)的方面，建議重點(diǎn)關(guān)注：我愛我家、天地源、招商蛇口、中國(guó)海外宏洋集團(tuán)。建議關(guān)注以下思路：①存量房賽道（我愛我家、貝殼-W）、②行業(yè)復(fù)蘇（中國(guó)海外宏洋集團(tuán)、招商蛇口、保利發(fā)展）、③格局優(yōu)化（天地源、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)）、④信用修復(fù)（新城控股、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)）。

風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)銷售、竣工表現(xiàn)不及預(yù)期；開發(fā)投資、新開工、施工等指標(biāo)恢復(fù)不及預(yù)期；因城施策力度不及預(yù)期