天風(fēng)證券:地產(chǎn)緩慢恢復(fù),仍具支撐_世界熱推薦
6月16日,天風(fēng)證券發(fā)布房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)局5月數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)。
(一)5 月銷售增速回落,但表現(xiàn)好于預(yù)期
1)銷售金額:1-5 月銷售金額同比+8.4%,增速較 1-4 月回落 0.4pct;5 月單月銷售金額同比+6.8%,增幅較 4 月收窄 21.1pct。2)銷售面積:1-5 月銷售面積同比-0.9%,增速較1-4 月回落 0.5pct;5 月單月銷售面積同比-3.0%,增速較 4 月收窄 8.4pct。分析原因,我們認(rèn)為增速走弱可能并不代表地產(chǎn)內(nèi)生需求真實(shí)的下滑。一方面,增速指標(biāo)可能受到一些擾動(dòng)因素影響,如 1)地產(chǎn)需求在季度之間的挪移的影響;2)節(jié)假日影響;3)部分企業(yè)推盤節(jié)奏提前等。另一方面,疫后積壓需求釋放結(jié)束,房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入常態(tài)化恢復(fù)運(yùn)行態(tài)勢(shì),短期表現(xiàn)為銷售增長(zhǎng)中樞下移。結(jié)合國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)的表態(tài),房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩(wěn),還在緩慢恢復(fù),我們認(rèn)為需求下方仍然存在一定支撐。
(資料圖)
展望 6 月,銷售行情或仍較寡淡,但政策預(yù)期正同步升溫。截止 6 月 10 日,我們監(jiān)測(cè)的 60城新房高頻成交月度同比-13%,增速較 5 月仍在下滑(5 月:同比+8%),除去去年 6 月高基數(shù)影響外,基本面復(fù)蘇動(dòng)能減弱同樣導(dǎo)致房企推貨意愿相對(duì)薄弱。根據(jù) CRIC 調(diào)研結(jié)果,供應(yīng)弱勢(shì)或?qū)Τ山环帕啃纬芍萍s,故我們預(yù)計(jì) 6 月銷售邊際或仍將承壓。但與此同時(shí),市場(chǎng)對(duì)需求側(cè)政策刺激預(yù)期也在同步抬升。近期已有積極信號(hào)釋放,如降息為房貸利率繼續(xù)下行打開空間。我們認(rèn)為對(duì)地產(chǎn)需求側(cè)配套政策的出臺(tái)節(jié)奏、力度及兌現(xiàn)效果的判斷應(yīng)是下階段的關(guān)注點(diǎn),也將很大程度決定下半年地產(chǎn)基本面的走勢(shì)。
(二)多重因素影響,開發(fā)建設(shè)仍較低迷
1)開發(fā)投資:1-5 月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成額同比-7.2%,累計(jì)增速較 1-4 月下降 1.0pct。5 月單月開發(fā)投資同比-10.5%,增速較 4 月下滑 3.3pct。2)新開工:1-5 月房屋新開工面積累計(jì)同比-22.6%,累計(jì)增速較 1-4 月下降 1.4pct;單月新開工面積同比-27.3%,較 4月持平。3)施工:1-5 月房屋施工面積累計(jì)同比-6.2%,累計(jì)增速較 1-4 月下降 0.6pct;單月施工面積同比-41.2%,較 4 月下滑 4.9pct;4)竣工:1-5 月房屋竣工面積累計(jì)同比+19.6%,累計(jì)增速較 1-4 月上升 0.8pct;單月竣工面積同比 24.4%,較 4 月下降 17.6pct。5 月房地產(chǎn)投資及開發(fā)建設(shè)指標(biāo)均繼續(xù)回落,去年行業(yè)拿地規(guī)模下滑對(duì)投資建設(shè)的影響仍在持續(xù)。開發(fā)投資單月同比降幅自年初以來首次突破雙位數(shù);開竣工均未能延續(xù)此前單月增速改善態(tài)勢(shì);施工單月降幅繼續(xù)擴(kuò)大;銷售回落壓力加劇了房企對(duì)后續(xù)市場(chǎng)擔(dān)憂,故其對(duì)土地投資及開發(fā)進(jìn)程推動(dòng)均較保守。針對(duì)投資端后續(xù)趨勢(shì),我們維持此前判斷:1)短期受銷售復(fù)蘇節(jié)奏牽制,開發(fā)投資、開工、施工端修復(fù)或仍較為弱勢(shì);2)下半年受益于上半年更高質(zhì)量地塊推出,開工、施工具備修復(fù)空間;3)保交樓”推動(dòng)下竣工端韌性良好。若下半年有更多組合政策出臺(tái),我們認(rèn)為涉及“保交樓”的增量政策出臺(tái)的可能性也相對(duì)較高。
(三) 受外部融資需求拖累,到位資金降幅擴(kuò)大
1-5 月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比-6.6%,較 1-4 月下降 0.2pct。5 月單月到位資金同比-7.4%,較 4 月下降 10.8pct。
其中:1)銷售回款:1-5 月定金及預(yù)收款累計(jì)同比+4.4%,較 1-4 月上升 0.4pct;5 月單月同比+6.0%,較4月下降25.2pct 。1-5月個(gè)人按揭貸款同比+6.5%,較1-4月上升4.0pct;5 月單月同比+25.4%,較 4 月上升 2.0pct。2)外部融資:1-5 月國(guó)內(nèi)貸款同比-10.5%,較 1-4 月下降 0.5pct;5 月單月同比-13.4%,較 4 月下降 1.7pct;1-5 月自籌資金同比-21.6%,較 1-4 月下降 2.2pct;5 月單月同比-29.2%,較 4 月下降 4.8pct。
5 月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金累計(jì)同比降幅擴(kuò)大,主要受外部融資分項(xiàng)拖累。分融資渠道看,與銷售回款相關(guān)相關(guān)的定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款,累計(jì)同比均在繼續(xù)改善;其中,定金及預(yù)收款單月同比增幅回落明顯(收窄 25pct),與單月銷售金額表現(xiàn)基本一致(收窄 21pct),影響到位資金增速。外部融資端,國(guó)內(nèi)貸款與自籌資金累計(jì)同比降幅呈擴(kuò)大趨勢(shì),國(guó)內(nèi)貸款單月同比降幅最大,主要或受銷售及土地市場(chǎng)走弱,外部融資需求減少影響,房企當(dāng)前更注重倚賴內(nèi)生現(xiàn)金流。整體來看,我們認(rèn)為需求端政策適當(dāng)靠前發(fā)力的必要性或已具備,以推動(dòng)銷售企穩(wěn)來增強(qiáng)房企信心,進(jìn)而拉動(dòng)其投融資需求的回升。
投資建議:當(dāng)前時(shí)點(diǎn)看好地產(chǎn)板塊表現(xiàn),邏輯包括:地產(chǎn)板塊調(diào)整充分、政策釋放友好信號(hào)、板塊逐步走出反彈走勢(shì)。具體來看:1)板塊調(diào)整至相對(duì)低位,2)地產(chǎn)政策預(yù)期改善,基本面走弱的情況下不斷釋放積極信號(hào),3)地產(chǎn)鏈近期連續(xù)表現(xiàn),逐步走出反彈走勢(shì)。隨著二季度地產(chǎn)基本面走弱,新一輪政策友好期或已來臨,貨幣政策端近期存款、逆回購(gòu)、SLF 等利率逐步下調(diào),需求端青島新政指引托底信號(hào),融資端支持有望從前期放緩進(jìn)入加速推進(jìn)節(jié)奏。標(biāo)的方面,建議重點(diǎn)關(guān)注:我愛我家、天地源、招商蛇口、中國(guó)海外宏洋集團(tuán)。建議關(guān)注以下思路:①存量房賽道(我愛我家、貝殼-W)、②行業(yè)復(fù)蘇(中國(guó)海外宏洋集團(tuán)、招商蛇口、保利發(fā)展)、③格局優(yōu)化(天地源、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn))、④信用修復(fù)(新城控股、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán))。
風(fēng)險(xiǎn)提示:地產(chǎn)銷售、竣工表現(xiàn)不及預(yù)期;開發(fā)投資、新開工、施工等指標(biāo)恢復(fù)不及預(yù)期;因城施策力度不及預(yù)期
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