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2023年6月16日，首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs擴(kuò)募項(xiàng)目之博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT（上市交易代碼“180101”）在深圳證券交易所上市，標(biāo)志著公募REITs業(yè)務(wù)發(fā)展再邁出關(guān)鍵一步，對(duì)于盤活存量資產(chǎn)、優(yōu)化投資組合、增加資本市場(chǎng)活躍度、優(yōu)化企業(yè)經(jīng)營模式等諸多方面產(chǎn)生正面影響。

根據(jù)博時(shí)基金關(guān)于蛇口產(chǎn)園REIT擴(kuò)募公告顯示，6月2日蛇口產(chǎn)園REIT擴(kuò)募項(xiàng)目已通過定向發(fā)售方式完成募集，最終募集金額為1,243,939,377.21元，最終募集的基金份額為521,130,866份。蛇口產(chǎn)園REIT選取了招商局光明科技園內(nèi)的科技企業(yè)加速器二期項(xiàng)目（簡稱“光明項(xiàng)目”）作為擴(kuò)募項(xiàng)目底層資產(chǎn)。

市場(chǎng)積極響應(yīng)，長期價(jià)值凸顯

公開資料顯示，擴(kuò)募是國際成熟REITs市場(chǎng)非常重要的融資方式。以美國為例，2015年至2022年，美國REITs市場(chǎng)擴(kuò)募單數(shù)為首發(fā)的20.72倍、擴(kuò)募規(guī)模是首發(fā)規(guī)模的20.46倍。參考海外市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)容擴(kuò)募前景廣闊，在政策規(guī)范和市場(chǎng)機(jī)制助推下，未來預(yù)計(jì)將有更多數(shù)量、更多資產(chǎn)類型的基礎(chǔ)設(shè)施REITs通過首發(fā)或擴(kuò)募實(shí)現(xiàn)存量資產(chǎn)盤活和投融資良性循環(huán)。近日，國家發(fā)改委和中國證監(jiān)會(huì)分別發(fā)布通知，進(jìn)一步拓寬基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類型至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，優(yōu)化項(xiàng)目收益與規(guī)模準(zhǔn)入要求，并明確提出加快推動(dòng)首批擴(kuò)募REITs項(xiàng)目落地。

有分析人士指出，REITs這一“資產(chǎn)上市平臺(tái)”的長期戰(zhàn)略價(jià)值和持續(xù)發(fā)展能力不言而喻。REITs通過擴(kuò)募融資實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長已經(jīng)是海外市場(chǎng)通行的做法。企業(yè)不僅可以通過擴(kuò)募鞏固REITs的首發(fā)優(yōu)勢(shì)，還能借由打造市場(chǎng)頭部資產(chǎn)上市平臺(tái)，逐步成為板塊龍頭，彰顯品牌效應(yīng)。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，對(duì)于蛇口產(chǎn)園REIT而言，本次擴(kuò)募在資產(chǎn)類型和資產(chǎn)區(qū)域上提升分散度，在一定程度上降低單一片區(qū)、單一園區(qū)受行業(yè)政策、市場(chǎng)波動(dòng)影響較大的風(fēng)險(xiǎn)，基金的抗風(fēng)險(xiǎn)能力將有所提升。蛇口產(chǎn)園REIT首發(fā)資產(chǎn)為位于深圳市南山區(qū)的網(wǎng)谷系旗艦產(chǎn)品，擴(kuò)募資產(chǎn)所屬的招商局光明科技園則是智慧城系產(chǎn)業(yè)園中的旗艦產(chǎn)品。園區(qū)位于光明科學(xué)城產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化區(qū)核心區(qū)域，政策及區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系健全，配套成熟，為入駐企業(yè)提供全方位產(chǎn)業(yè)服務(wù)，因此匯聚了一批高新科技領(lǐng)域中小企業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)研發(fā)運(yùn)營總部，曾榮獲“國家科技企業(yè)加速器建設(shè)試點(diǎn)單位”、“深圳市智能裝備特色產(chǎn)業(yè)園” 、“深圳市小型微型企業(yè)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新示范基地”等官方授牌。

中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明指出，REITs本質(zhì)仍是具有高分紅的股權(quán)資產(chǎn)，擴(kuò)募是REITs的重要屬性，只有打開擴(kuò)募空間，才能真正發(fā)揮REITs盤活不動(dòng)產(chǎn)的功能。對(duì)于蛇口產(chǎn)園REIT而言，本次擴(kuò)募納入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，增厚當(dāng)期收益提升分派率，為基金原有投資人提供了切實(shí)的收益，為新投資人提供優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的。光明項(xiàng)目平均出租率一直維持在較高水平，運(yùn)營穩(wěn)定，整體收益良好，納入蛇口產(chǎn)園REIT后基金2023年度預(yù)計(jì)現(xiàn)金流分派率將從3.93%提升至4.19%（以公告后第1個(gè)交易日收盤價(jià)計(jì)算），實(shí)現(xiàn)了顯著提升。

據(jù)招商蛇口相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，隨著博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT擴(kuò)募成功上市，招商蛇口產(chǎn)業(yè)園“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式與投融資機(jī)制將進(jìn)一步完善，將助力招商蛇口在產(chǎn)業(yè)園賽道加速發(fā)展，展現(xiàn)招商蛇口持續(xù)參與REITs市場(chǎng)的意愿與能力，釋放了積極信號(hào)。同時(shí)，將進(jìn)一步助力光明區(qū)乃至深圳市構(gòu)建具有國際影響力的新興產(chǎn)業(yè)集群、創(chuàng)建粵港澳大灣區(qū)科研經(jīng)濟(jì)發(fā)展新范例。通過本次擴(kuò)募搭建擴(kuò)募機(jī)制，招商蛇口完善了“開發(fā)→培育→退出→再開發(fā)”的投融資良性循環(huán)，在項(xiàng)目培育成熟后，通過REITs擴(kuò)募和購入資產(chǎn)來實(shí)現(xiàn)“資產(chǎn)上市”，減少持有資產(chǎn)對(duì)企業(yè)的資金占用，加速資金回籠，實(shí)現(xiàn)招商蛇口在產(chǎn)業(yè)園賽道的業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張。同時(shí)本次參與擴(kuò)募也表明招商蛇口有意愿有能力持續(xù)拿出“好”資產(chǎn)。

整體而言，本次擴(kuò)募后，蛇口產(chǎn)園REIT打通了公募REITs的擴(kuò)募通道，后續(xù)招商蛇口持有的園區(qū)資產(chǎn)有望陸續(xù)裝入，資金流動(dòng)加快，蛇口產(chǎn)園REIT、招商蛇口將在投融資良性循環(huán)的加持下進(jìn)入加速發(fā)展階段。