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(資料圖片僅供參考)

文：阿信 我站在地塊的路邊，看了一下手機(jī)顯示的72分貝，陷入了沉思…… 此刻我正所處華快連接黃埔大道的立交橋旁，雖然只是下午的3點(diǎn)，還不是高峰期，但如同3D環(huán)繞音效般的車流聲，仿佛見證著這個(gè)城市的繁華。 旁邊的這塊空地，就是準(zhǔn)備在6月20日開拍的員村一橫路地塊。 起拍價(jià)4.9萬/㎡，早早預(yù)定了廣州地價(jià)排行榜TOP10，而且，聽說已經(jīng)有十幾家房企在蹲守，預(yù)計(jì)可能大概會(huì)觸發(fā)搖號(hào)，地價(jià)奔5萬+去了。

1、地塊優(yōu)勢明顯，地段和配套非常好，可能是今年新地塊中最核心的地段了。

2、缺點(diǎn)也很明顯，噪音、地塊小、周邊城市界面一般、舊改周期長、小學(xué)學(xué)位一般。

3、體量小，要做出品質(zhì)不容易，所以產(chǎn)品一定要有亮點(diǎn)，對開發(fā)商的要求比較高。

PART.01地塊實(shí)踩地塊位于華快與黃埔大道的交界，華快黃埔大道的出口旁，高峰期必堵路段（開過這個(gè)出口的都懂），高峰期的噪音和粉塵可能會(huì)更多。 旁邊是金地商置的華南公司總部，還有一些零零星星的公司在附近辦公，公司的高管有可能也會(huì)盯緊這塊地。 北面與黃埔大道相隔的，是員村公交首末站，車流量較多，不過現(xiàn)在的公交車都是電車為主，粉塵不多，噪音會(huì)有一點(diǎn)影響，夏天會(huì)感覺更熱。 地塊非常小，預(yù)計(jì)只能建2棟樓，基本上沒什么園林，要做品質(zhì)，要么就做地下會(huì)所，要么就在3樓做空中園林，要么就在天臺(tái)做泳池，要賣溢價(jià)，園林設(shè)計(jì)會(huì)非常關(guān)鍵。 可以看看航拍： 華快與黃埔大道屬于天河的兩大重要干線，車流量不會(huì)少，車多，樓密，會(huì)有城市熱島效應(yīng)，周邊會(huì)特別熱 城市界面會(huì)是這個(gè)項(xiàng)目的一大劣勢，周邊以老舊小區(qū)為主，城市界面不佳。 交通方面，阿信實(shí)測，非高峰期，駕車到員村地鐵站約12min，步行難以到達(dá)。 不過，距離項(xiàng)目約300米處有在建中13號(hào)線二期白馬崗站，現(xiàn)場可以看到中建設(shè)置了項(xiàng)目部，現(xiàn)場有不少工人出入。 根據(jù)廣東省發(fā)展和改革委員會(huì)發(fā)布的《廣東省2022年重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃》，廣州市軌道交通13號(hào)線二期計(jì)劃開通時(shí)間為2024年，理想狀態(tài)下，項(xiàng)目交樓時(shí)，地鐵應(yīng)該就能開通。 地塊的地段真的絕好，旁邊是跑馬場地塊，南面緊挨金融城，未來有skp的變量，周邊圍繞員村、車陂的舊改。 周邊配套成熟，醫(yī)院、學(xué)校、超市、民政局、高院，都在附近，不過要注意的是，黃埔大道對岸的天府路小學(xué)讀不了。 參考廣州日報(bào)相關(guān)報(bào)道，員村一橫路地塊大概會(huì)統(tǒng)籌至員村第五小學(xué)，目前該學(xué)校正在升級(jí)翻建，計(jì)劃在2023年8月完工，初中則大概率統(tǒng)籌至天河第113中學(xué)西校區(qū)。小學(xué)的學(xué)位比較一般。 不利因素是，項(xiàng)目的北部有一個(gè)加油站，西部有高壓線。 PART.02項(xiàng)目變量，還要等多久員村一橫路地塊周邊所見即所得，買的就是實(shí)收，但買房的目的除了自住，對于富人來說，更重要的是資產(chǎn)配置。 影響資產(chǎn)配置的亮點(diǎn)，一是員村舊改，二是跑馬場的skp落地。 兩者兌現(xiàn)，還要多久？先說員村舊改，這里可以說是天河最難舊改的村落之一 。 首先，員村的舊村、舊廠實(shí)在太多，外來人口多，村民不想搬走，權(quán)屬問題也較難理清。地圖可以看到，密密麻麻的村屋，這里迸發(fā)著大量的小型經(jīng)濟(jì)，每到晚上，很多村民、外來務(wù)工人員擺攤賣小吃，產(chǎn)生的收益能養(yǎng)活一家人，所以這些人不想搬走，也不想拆遷。 換一個(gè)思路，假如員村舊改啟動(dòng)，應(yīng)該會(huì)逐步清退一些租戶，比方說員村最大的超市--家樂福。 但阿信查了一下資料，盡管家樂福這兩年已經(jīng)在廣州關(guān)閉多家門店，但員村店依然堅(jiān)挺，甚至在今年花錢進(jìn)行了裝修升級(jí)。 那可以理解為，目前家樂福還沒有收到要搬遷或停止續(xù)約的信息，換句話說，員村舊改進(jìn)度還未知。

△截取自《信息時(shí)報(bào)》

盡管員村一直是天河區(qū)舊改的重點(diǎn)村落，每次有大型的文件都會(huì)把員村拎出來提一提，但是進(jìn)度的確還沒看到。 二是舊改操刀開發(fā)商還未定。從先前流出的信息，目前由珠光與越秀在談，也都開了展廳，但目前還未確定開發(fā)商，嗯，執(zhí)行者都還沒定，這個(gè)進(jìn)度快不了。 假設(shè)是珠光拿了，你看瀝滘村舊改前前后后搞了20年，現(xiàn)在也沒有拆多少，沿江一帶重點(diǎn)區(qū)域依然沒有動(dòng)靜。 △瀝滘舊改航拍 假設(shè)是越秀拿了，國企做舊改本來就有一些棘手問題，加上還有同樣重要、進(jìn)度更快的里仁洞村舊改進(jìn)行，越秀的精力可能會(huì)被分流。 所以，員村舊改因?yàn)樗奈恢脙?yōu)越，一定會(huì)舊改，但因?yàn)椴僮骼щy，依然要等待較長周期。 再說跑馬場。 跑馬場幾乎是珠江新城最后一塊大型空地，計(jì)劃引進(jìn)全球頂級(jí)商業(yè)IP-- skp。 但是，第一，skp的引進(jìn)目前還在吹風(fēng)階段，八字還沒一撇；第二，跑馬場目前股權(quán)歸屬很復(fù)雜，這也是20多年來，這么多開發(fā)商溝通此地塊，但依然無果。 PART.03產(chǎn)品猜測起拍價(jià)4.9萬/㎡，預(yù)計(jì)多家開發(fā)商爭搶，換句話說，成交樓面價(jià)會(huì)在5萬+，以理論售價(jià)是樓面價(jià)2倍推測，地塊需要賣10萬+。 來看看周邊的價(jià)格情況。 從一手的角度去看，目前天河在售一手新盤的價(jià)格關(guān)系如下： 天河一手各盤定價(jià)原則為，以CBD核心區(qū)對外擴(kuò)散，越靠近CBD核心區(qū)，價(jià)格越高。 論核心度，員村一橫路地塊非常扛打，但是他也是一個(gè)有缺點(diǎn)的盤，會(huì)讓人糾結(jié)，距離其最近的一手盤是天麟府臻林，單價(jià)已突破15萬/㎡，不過該盤追利潤，所以流速較慢。 從二手角度去看，周邊二手盤眾多，老舊二手價(jià)格在3-8萬/㎡不等。 其中黃埔大道對面，有一個(gè)同樣再立交橋旁的單體樓小區(qū)力迅領(lǐng)筑。

貝殼掛牌單價(jià)約在8-9萬/㎡，但成交量非常少，實(shí)際能成交的價(jià)格，預(yù)計(jì)在7-8萬/㎡。

員村一橫路地塊作為新的一手樓盤，價(jià)格肯定要比二手樓盤更貴，價(jià)格應(yīng)該會(huì)高于力迅領(lǐng)筑。 這個(gè)單價(jià)，在這個(gè)地段，小戶型的承價(jià)能力不足，可能會(huì)錯(cuò)配，所以預(yù)計(jì)應(yīng)該會(huì)做100㎡以上的剛改、改善戶型 。 但是做200㎡以上的產(chǎn)品呢，地塊雖然核心，但一體量不大，二沒有景觀加持，2000萬以上的客戶大概不太會(huì)選擇這里。 所以猜測，主力的面積段應(yīng)該會(huì)在100-140㎡，不排除會(huì)有一部分大于140㎡的產(chǎn)品以滿足改善需求。 員村一橫路地塊的地段非常好，價(jià)值來源于整個(gè)板塊市場的供應(yīng)量稀缺，但居住體驗(yàn)感和感觀實(shí)在一般，這就非?？简?yàn)開發(fā)商對產(chǎn)品的打造力，比方說產(chǎn)品的排布、景觀布置、隔音降噪等等。 要讓客戶為高溢價(jià)買單，產(chǎn)品一定要非常優(yōu)秀，比方說超高使用率的產(chǎn)品、比方說匯景臺(tái)的六恒科技、比方說非常貼心的物業(yè)服務(wù)、比方說具有科技感的交標(biāo)，把產(chǎn)品做得“更值得”，會(huì)讓更多客戶認(rèn)可。 想了解更多樓市內(nèi)幕、一手消息，也可以直接加園長，朋友圈看干貨。 1 往期推薦 裂變寶是什