統(tǒng)計數(shù)據(jù)里的樓市倒春寒
國房景氣指數(shù)半年來首次下降、一線二手房價集體環(huán)比下跌、開發(fā)商國內貸款到位資金同比下降超過10%……6月15日,國家統(tǒng)計局發(fā)布的5月70個大中城市商品住宅銷售價格變動和前5月全國房地產市場基本情況,在經歷了極為短暫的小陽春后,房地產市場毫無意外地迎來了倒春寒。
一線城市二手房價集體下跌
(相關資料圖)
市場對于二手房的降價并不意外,但沒想到反饋到數(shù)據(jù)上如此之快。
國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,從二手住宅看,5月一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉為下降0.4%,其中,北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降0.6%、0.8%、0.2%和0.1%;二、三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比由上月持平分別轉為下降0.3%和0.2%。
在城市方面,二手住宅銷售價格環(huán)比上漲城市僅剩15個,比上月減少21個。
“3月房價全面普漲后,4月就開始出現(xiàn)了小陽春退熱的現(xiàn)象,5月明顯開始了倒春寒?!痹谥性禺a首席分析師張大偉看來,這樣的快速波動說明市場此前的反彈并不是真正的反彈,更多是擠壓需求的多方釋放?!胺績r上漲城市明顯減少,特別是二手房只有15個城市價格上漲,讓市場再次回到小陽春前冷清現(xiàn)象?!?/p>
廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也指出,一線城市二手房價格普跌主要原因有兩個:一是一季度市場回升以后,更多的業(yè)主選擇掛牌,其中有換房需求,也有一部分是套現(xiàn)需求,其中豪宅掛牌量也在明顯攀升。其中,北京和上海樓齡較長的房源占比較大,在需求端選擇多元的情況下,為了盡快出手,很多業(yè)主選擇多次下調掛牌價,導致京滬下跌幅度更大。二是新房入市項目增加,且選擇低于二手房價格出售,導致需求被分流。
“更撐不住”是易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進對當前二手房市場價格的研判。在他看來,二手房市場的價格比一手房壓力要更大,目前轉跌,說明“更撐不住”,這也說明二手房的供求關系惡化情況更為嚴重。從城市看,上海二手房市場的跌幅最大,本身就是一個重要的信號,這說明當?shù)厥袌龅亩址科鋵嵈嬖诤艽蟮呐菽瓎栴}。
不樂觀的新房市場
二手房價下跌實錘的同時,新房市場也并不樂觀。
數(shù)據(jù)顯示,5月一線城市新房指數(shù)環(huán)比上漲0.1%,漲幅比上月回落0.3個百分點;二線城市新房指數(shù)環(huán)比上漲0.2%,漲幅比上月回落0.2個百分點;三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉為持平。
在李宇嘉看來,一線城市漲幅回落幅度更加明顯,主要原因在于一線城市一季度新房市場回升明顯,二季度開始開發(fā)商有提價行為,但集中在一線城市的新市民、年輕人的剛需和換房需求,對價格比較敏感,且一直有價格下跌預期,導致價格上升后去化降低,加上二手房掛牌量攀升,且價格下跌對新房形成沖擊,于是在4-5月開始,提價現(xiàn)象減少,重回降價促銷。
需求與供給需兩端保障
談及后市,包括李宇嘉在內的多位業(yè)內人士均給出“立體化保障措施急需出臺”的建議。
李宇嘉建議,4-5月,新房和二手房銷售面積連續(xù)2個月環(huán)比下降,100城數(shù)據(jù)顯示,4月環(huán)比下降27%,5月下降8%。顯示需求明顯收縮、預期轉弱,新盤去化率明顯降低,31個重點城市平均開盤去化率降至43%,較上月下降8個百分點。同時,二手房掛牌量也明顯走高,市場在二季度下行幅度加大。針對內需疲弱的情況,央行降低1年期MLF,預計5年期LPR有望下降,有望對后市形成一定支撐,但最關鍵的還是需求端對新市民、年輕人的就業(yè)、收入能積極紓困,供給端對開發(fā)商的風險能及時控制,否則金融層面的降息政策難以支撐地產量價的穩(wěn)定。
供給端的問題其實已經不斷地被提及。就在15日同一天,國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,1-5月,開發(fā)企業(yè)到位資金55958億元,同比下降6.6%,跌幅連續(xù)收窄后再次擴大。其中,國內貸款下降10.5%,跌幅比1-4月擴大了0.5個百分點;自籌資金下降21.6%,跌幅擴大了2.2個百分點。這兩項跌幅擴大,反映了金融機構對房企的風險擔憂加大,貸款及發(fā)債都在下降。
“目前的信貸寬松,更多是保交付,金融機構對于民營企業(yè)的信心依然不足?!比A東某出險房企的融資部負責人直言,從當下直接融資看,民企除了龍湖外均不樂觀,銀行雖然并沒有出現(xiàn)斷貸、抽貸的情況,但新增也基本為零,這種局面疊加銷售不暢,企業(yè)的資金指標是不可能好的。“銷售回款兩個數(shù)據(jù)還能保持增長,主要是因為低基數(shù)效應?!?/p>
“當前市場的托底,不能停留在2014年的方式,要有更立體的措施出臺?!眹儡S進指出,總結今年前5月的全國房地產市場數(shù)據(jù),可以看出供需兩端都相對冷,這說明近期房地產市場壓力或風險還沒有很好解除。鑒于房地產市場和宏觀經濟的情況,房地產必須穩(wěn)住,各類更有實質性的政策必須加快出臺。唯有激活購房需求,才能帶動開發(fā)投資端和企業(yè)資金面的恢復。(記者 王寅浩)
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