世界今日報丨CBRE嚴思慧：相比北上深，廣州商業(yè)物業(yè)市場仍是“藍?！?/h2>
經濟慢復蘇，迎來了期中考。半年前，扛過疫情考驗，各行各業(yè)投入“搞事業(yè)”。房地產也不例外，相比住宅市場，廣州商業(yè)零售物業(yè)似乎走在了前面。
零售消費復蘇撲面而至。上半年關鍵小長假“五一”期間，廣州迎客1058萬人次，文旅消費總收入近104億元，同比增長近58%。
(資料圖片)
商業(yè)物業(yè)布局聲勢不凡。萬象城、太古、新世界K11等高端商業(yè)大IP接踵插旗廣州荔灣、番禺引發(fā)全城熱話，轉而帶動板塊住宅地塊出讓的高人氣。
另一邊，新老商業(yè)體分化加深，天河城百貨北京路店的結業(yè)，將一季度空置推升至11.5%；
土拍市場焦灼，相比吸引企業(yè)總部，近郊CBD通過引入商業(yè)IP吸引涉宅地買家；一季度經濟數(shù)據(jù)出爐，廣州GDP增速1.8%低于全國，引發(fā)了擔憂...
半年前，網(wǎng)易房產走訪各大房地產機構，業(yè)內外人士曾不約而同地劃在二季度末。節(jié)點將至，我們所談的“復蘇”，目前有多近有多遠？在6月底成績單到來之前，網(wǎng)易房產專訪世邦魏理仕廣州分公司董事總經理嚴思慧，試圖理清困惑。而這位任職該機構已18年的行業(yè)長期觀察者，對商業(yè)地產及廣州經濟的復蘇仍抱有樂觀的態(tài)度。
(CBRE世邦魏理仕廣州分公司董事總經理嚴思慧)
01.
廣州的消費力，足以承載多個奢侈品購物中心
“廣州怎么到處都是人”是今年以來熱門話題。一季度廣州地鐵甚至有四天的日線網(wǎng)客流量超千萬人次。
游客來了，本地市民也頻繁出門消費了，從一季度數(shù)據(jù)上看廣州社會消費品零售總額已恢復至疫情前水平，同比增長5.5%。
如果反彈是預料之中，那么反彈能持續(xù)多久，則是復蘇后勁的關鍵。
Q：當下社會零售數(shù)據(jù)的表現(xiàn)，是擠壓需求短暫釋放，還是可持續(xù)復蘇？怎么看待當下廣州的商業(yè)消費活力？
A：相對于去年的低基數(shù)，我們的確看到今年經濟逐步復蘇所帶來的消費活躍度的提升。
廣州2023年1-4月的社零總額為3718億元，較2019年同期的3217億元，四年累計增長約16%。
我相信，這種消費反彈，為全年的復蘇定下了基調，同時為后續(xù)持續(xù)復蘇創(chuàng)造了條件。
其中，可選消費、耐用商品的復蘇將是一個持續(xù)的、漸進過程。當前國內外宏觀環(huán)境復雜，產業(yè)鏈在重塑，廣州的商業(yè)復蘇最大不確定性是：回暖幅度、反彈幅度能有多大，但消費恢復活力這一點是毫無疑問的。隨著中國經濟和就業(yè)市場的不斷改善，對于廣州消費市場的未來發(fā)展我仍然充滿信心。
Q：零售驅動商業(yè)地產回暖，近期萬象城、太古、新世界K11等高端商業(yè)大IP接踵插旗廣州荔灣、番禺。高端商業(yè)體密集布局廣州的原因是？選址上，為什么是荔灣，為什么是番禺？
A：廣州作為人口接近兩千萬的特大城市，經濟總量位列國內前茅，足以承載多個核心商圈甚至多個奢侈品購物中心。
相比北京、上海、深圳甚至成都，知名商業(yè)發(fā)展商在廣州的商業(yè)項目屈指可數(shù)。其實發(fā)展商一直持續(xù)關注著廣州的機會。過往，受制約于城區(qū)土地供應有限，拓展機會不多。
但目前情況得到改善：
一方面中心城區(qū)城市更新的提速，優(yōu)質舊改地段涌現(xiàn)，如廣佛交界的荔灣片區(qū)，新的住宅項目集中供應，區(qū)域性商業(yè)項目可覆蓋廣佛兩地。
另一方面，軌道交通建設加速，TOD如火如荼，居住人口持續(xù)攀升，帶來了新的區(qū)域商圈，如長隆-萬博商圈、南站商圈等。
有人就有商機，只要有足夠的消費人口，商業(yè)發(fā)展商就會果斷拔籌。
02.
商業(yè)項目進駐，反向促進產業(yè)進駐、總部落戶
以往的廣州土拍，以板塊規(guī)劃、CBD打造、產業(yè)企業(yè)總部引入作為賣點。近兩年，風向有變。荔灣白鵝潭、番禺萬博CBD發(fā)展多年，以往走寫字樓打造、引入企業(yè)總部的路線，如今因商業(yè)IP進入重新獲得熱度。
是企業(yè)總部“難拉動”，押注消費？似乎更多是商圈初步成型的功不可沒。
高端商業(yè)密集布局，未來廣州商圈格局正在重塑，不再是“天河商圈”一家獨大。在“消費降級”的吐槽下，廣州高端消費卻節(jié)節(jié)攀升。
Q：商業(yè)名片的火熱，對企業(yè)引入、寫字樓辦公交易有無積極作用？在企業(yè)普遍降本增效的背景下，盤活商圈是否從靠引入產業(yè)轉向引入商業(yè)？
A：商業(yè)是產業(yè)區(qū)域必要的配套之一，而產業(yè)的聚集又為當?shù)厣虉鰩硐M需求，二者相輔相成。
荔灣、萬博有知名的商業(yè)項目進駐，肯定會促進企業(yè)進駐的決心，包括對于落戶的企業(yè)在招聘優(yōu)秀人才時也會有間接的促進作用，同時更為這兩個區(qū)域居民帶來便利。
商業(yè)作為亮點優(yōu)先出圈，更被市場看好，但并不代表企業(yè)便不再看好這一片區(qū)的產業(yè)機會。
以萬博片區(qū)為例，希音和拼多多都是新近進入的企業(yè)。只是相對商業(yè)而言，產業(yè)地產和商務辦公信息在大眾端關注度沒有那么高。事實上，商業(yè)開發(fā)亦無法消化辦公樓的體量，有了便利的交通、優(yōu)質的商務配套、舒適的居住環(huán)境和政策引導，產業(yè)進駐、總部落戶就是早晚的事情。
Q：天河商圈向來是廣州零售業(yè)的天花板，隨著外圍新興高端場的發(fā)展，未來商圈格局會有什么變化？天河城、正佳廣場、萬菱匯這些老字號商場面對怎樣的挑戰(zhàn)？
A：未來廣州也將與其他國內外商業(yè)高線城市一樣，擁有多個能承載國際品牌擴張的高端商場。相比在單一商圈內卷，多商圈更利好消費市場。高端商業(yè)供應不足一直是廣州的痛點，更多可選項目對于國際品牌而言也是喜聞樂見的。
即使新商場開業(yè)，中短期內，天河路仍是國際品牌首選區(qū)域。
商場開業(yè)后普遍需要客流培育階段，國際品牌可能仍會更青睞天河路，而將新商圈/商場視作可拓展區(qū)域。
天河路商圈有一個突出特點，購物中心云集，優(yōu)質商業(yè)面積集中。按照CBRE的統(tǒng)計，天河路商圈優(yōu)質商業(yè)面積超過九十萬平方米，連片差異化發(fā)展，讓消費者更易在天河路實現(xiàn)一站式消費的目標。白鵝潭、萬博和漢溪長隆，體量仍未達到如此規(guī)模。
但不可否認，天河路商圈客流確實將被部分分流到新項目。如何煥新商場硬件，煥新租戶組合，吸引年輕人，將是該商圈所有商場將持續(xù)思考的問題。
Q：從空置率上看，廣州商業(yè)體分化加深。普通人在大談消費降級，活力卻越來越集中于高端商場，背后是怎么樣的消費趨勢？存量中低端商業(yè)將如何轉型？
A：活力集中在高端商場，我認為是消費者對生活品質的追求提高了。廣州還有一個現(xiàn)象，消費場景也在延申和擴大，不再僅限于購物中心或商業(yè)步行街內。
而消費降級的說法，個人認為：一方面，消費信心正在復蘇中，另一方面，線上銷售越來越被接受，所以視覺上會有某些實體店客流少了的感覺。還有就是新消費模式和新消費場景發(fā)展也在加速。尤其是年輕消費者，更加追求理性但不失個性的消費，如潮玩潮品、運動、寵物、微度假等，高端商業(yè)包括太古、SKP、華潤等均紛紛積極擁抱這一消費趨勢。
所以，非高端商業(yè)如大眾型百貨、商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)等，也應該打破傳統(tǒng)思路，結合時下的潮流趨勢、體驗場景和傳播媒體等奮力“出圈”，并且做好內容與品質。舉例說，全國各地有不少的游客，連廣州舊城區(qū)哪里有最好吃的白切雞、最好吃的甜品都知道，來到廣州都必去體驗舊城區(qū)的特色商業(yè)，網(wǎng)紅打咖點，這些中低端的店鋪一樣“酒香不怕巷子深“。
03.
廣州經濟：商務活躍度轉化為成交數(shù)據(jù)，需要時間
一季度經濟數(shù)據(jù)出爐，廣州GDP總量重返第四，但增速1.8%低于全國，引發(fā)討論。
寫字樓、商業(yè)、大宗交易向來是經濟活動的風向標，根據(jù)CBRE數(shù)據(jù)，寫字樓的客戶到訪量顯著提升。零售市場的回暖也帶來相關倉儲需求。
但轉化為租賃成交仍需時日。
Q：您看來廣州經濟恢復勢頭如何？
A: 盡管同比增長不高，但相較2022年第四季度，廣州經濟活躍度顯著提升，人流逐步恢復至疫情前水平，尤其利好零售業(yè)。
在租賃市場，2022年末壓抑的租賃活動在一季度得以釋放，但并未完全轉化為成交和吸納。這一方面與租賃談判需時有關；另一方面，租戶對經濟前景的謹慎也影響了租賃決策。
Q：從外資的視角是否看好廣州市場？
A：外資在商業(yè)地產投資時，會注重分析支撐商業(yè)地產發(fā)展的經濟結構趨勢和相關政策。
近幾年中國越來越強調實體經濟發(fā)展、科技創(chuàng)新、以及住宅市場向租售并舉轉型，外資對新經濟地產投資關注度不斷提高，比如生命科學園區(qū)，長租公寓等等。
廣州作為南中國門戶城市，具有雄厚的產業(yè)創(chuàng)新基礎，也是國內人口活力最強的城市之一，宜居宜商，生活配套便利，教育醫(yī)療資源具有優(yōu)勢，在粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展框架下，仍是外資投資中國首先考慮的區(qū)域和城市之一。
Q：近幾年，從房地產到各行業(yè)，都有伴隨著經濟周期波動帶來的職場迷茫。對職場人尤其是房地產等劇變行業(yè)的職場人，有何建議？
A：建議真不敢當，我經歷過2003年非典、2008年金融海嘯對地產影響較大的事件，回頭看，始終認為對未來要有信心與信念。若以悲觀心態(tài)來分析市場，分析得再透徹也是白費。應擁抱變化，變化意味著新機會。
房地產上下游鏈條長，關聯(lián)諸多行業(yè)，是產業(yè)騰飛的載體，是安居樂業(yè)、民生的必需品，也是很好的投資工具，我仍然堅信房地產業(yè)是有前景的行業(yè)之一。
廣州的商務活動活躍度確實在提升，后疫情時代開啟后，我們收到不少政府機構、國內知名發(fā)展商的委托，為他們在全球招商引資，同時，我們也忙于為廣州的產城發(fā)展、舊城改造、商業(yè)物業(yè)提升競爭力出謀獻策。行業(yè)變革總伴隨波動，悲觀者正確，但樂觀者成功，每一位地產人都需積極穿越周期，我們對行業(yè)依然充滿信心。
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如果反彈是預料之中，那么反彈能持續(xù)多久，則是復蘇后勁的關鍵。
Q：當下社會零售數(shù)據(jù)的表現(xiàn)，是擠壓需求短暫釋放，還是可持續(xù)復蘇？怎么看待當下廣州的商業(yè)消費活力？
A：相對于去年的低基數(shù)，我們的確看到今年經濟逐步復蘇所帶來的消費活躍度的提升。
廣州2023年1-4月的社零總額為3718億元，較2019年同期的3217億元，四年累計增長約16%。
我相信，這種消費反彈，為全年的復蘇定下了基調，同時為后續(xù)持續(xù)復蘇創(chuàng)造了條件。
其中，可選消費、耐用商品的復蘇將是一個持續(xù)的、漸進過程。當前國內外宏觀環(huán)境復雜，產業(yè)鏈在重塑，廣州的商業(yè)復蘇最大不確定性是：回暖幅度、反彈幅度能有多大，但消費恢復活力這一點是毫無疑問的。隨著中國經濟和就業(yè)市場的不斷改善，對于廣州消費市場的未來發(fā)展我仍然充滿信心。
Q：零售驅動商業(yè)地產回暖，近期萬象城、太古、新世界K11等高端商業(yè)大IP接踵插旗廣州荔灣、番禺。高端商業(yè)體密集布局廣州的原因是？選址上，為什么是荔灣，為什么是番禺？
A：廣州作為人口接近兩千萬的特大城市，經濟總量位列國內前茅，足以承載多個核心商圈甚至多個奢侈品購物中心。
相比北京、上海、深圳甚至成都，知名商業(yè)發(fā)展商在廣州的商業(yè)項目屈指可數(shù)。其實發(fā)展商一直持續(xù)關注著廣州的機會。過往，受制約于城區(qū)土地供應有限，拓展機會不多。
但目前情況得到改善：
一方面中心城區(qū)城市更新的提速，優(yōu)質舊改地段涌現(xiàn)，如廣佛交界的荔灣片區(qū)，新的住宅項目集中供應，區(qū)域性商業(yè)項目可覆蓋廣佛兩地。
另一方面，軌道交通建設加速，TOD如火如荼，居住人口持續(xù)攀升，帶來了新的區(qū)域商圈，如長隆-萬博商圈、南站商圈等。
有人就有商機，只要有足夠的消費人口，商業(yè)發(fā)展商就會果斷拔籌。
02.
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是企業(yè)總部“難拉動”，押注消費？似乎更多是商圈初步成型的功不可沒。
高端商業(yè)密集布局，未來廣州商圈格局正在重塑，不再是“天河商圈”一家獨大。在“消費降級”的吐槽下，廣州高端消費卻節(jié)節(jié)攀升。
Q：商業(yè)名片的火熱，對企業(yè)引入、寫字樓辦公交易有無積極作用？在企業(yè)普遍降本增效的背景下，盤活商圈是否從靠引入產業(yè)轉向引入商業(yè)？
A：商業(yè)是產業(yè)區(qū)域必要的配套之一，而產業(yè)的聚集又為當?shù)厣虉鰩硐M需求，二者相輔相成。
荔灣、萬博有知名的商業(yè)項目進駐，肯定會促進企業(yè)進駐的決心，包括對于落戶的企業(yè)在招聘優(yōu)秀人才時也會有間接的促進作用，同時更為這兩個區(qū)域居民帶來便利。
商業(yè)作為亮點優(yōu)先出圈，更被市場看好，但并不代表企業(yè)便不再看好這一片區(qū)的產業(yè)機會。
以萬博片區(qū)為例，希音和拼多多都是新近進入的企業(yè)。只是相對商業(yè)而言，產業(yè)地產和商務辦公信息在大眾端關注度沒有那么高。事實上，商業(yè)開發(fā)亦無法消化辦公樓的體量，有了便利的交通、優(yōu)質的商務配套、舒適的居住環(huán)境和政策引導，產業(yè)進駐、總部落戶就是早晚的事情。
Q：天河商圈向來是廣州零售業(yè)的天花板，隨著外圍新興高端場的發(fā)展，未來商圈格局會有什么變化？天河城、正佳廣場、萬菱匯這些老字號商場面對怎樣的挑戰(zhàn)？
A：未來廣州也將與其他國內外商業(yè)高線城市一樣，擁有多個能承載國際品牌擴張的高端商場。相比在單一商圈內卷，多商圈更利好消費市場。高端商業(yè)供應不足一直是廣州的痛點，更多可選項目對于國際品牌而言也是喜聞樂見的。
即使新商場開業(yè)，中短期內，天河路仍是國際品牌首選區(qū)域。
商場開業(yè)后普遍需要客流培育階段，國際品牌可能仍會更青睞天河路，而將新商圈/商場視作可拓展區(qū)域。
天河路商圈有一個突出特點，購物中心云集，優(yōu)質商業(yè)面積集中。按照CBRE的統(tǒng)計，天河路商圈優(yōu)質商業(yè)面積超過九十萬平方米，連片差異化發(fā)展，讓消費者更易在天河路實現(xiàn)一站式消費的目標。白鵝潭、萬博和漢溪長隆，體量仍未達到如此規(guī)模。
但不可否認，天河路商圈客流確實將被部分分流到新項目。如何煥新商場硬件，煥新租戶組合，吸引年輕人，將是該商圈所有商場將持續(xù)思考的問題。
Q：從空置率上看，廣州商業(yè)體分化加深。普通人在大談消費降級，活力卻越來越集中于高端商場，背后是怎么樣的消費趨勢？存量中低端商業(yè)將如何轉型？
A：活力集中在高端商場，我認為是消費者對生活品質的追求提高了。廣州還有一個現(xiàn)象，消費場景也在延申和擴大，不再僅限于購物中心或商業(yè)步行街內。
而消費降級的說法，個人認為：一方面，消費信心正在復蘇中，另一方面，線上銷售越來越被接受，所以視覺上會有某些實體店客流少了的感覺。還有就是新消費模式和新消費場景發(fā)展也在加速。尤其是年輕消費者，更加追求理性但不失個性的消費，如潮玩潮品、運動、寵物、微度假等，高端商業(yè)包括太古、SKP、華潤等均紛紛積極擁抱這一消費趨勢。
所以，非高端商業(yè)如大眾型百貨、商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)等，也應該打破傳統(tǒng)思路，結合時下的潮流趨勢、體驗場景和傳播媒體等奮力“出圈”，并且做好內容與品質。舉例說，全國各地有不少的游客，連廣州舊城區(qū)哪里有最好吃的白切雞、最好吃的甜品都知道，來到廣州都必去體驗舊城區(qū)的特色商業(yè)，網(wǎng)紅打咖點，這些中低端的店鋪一樣“酒香不怕巷子深“。
03.
廣州經濟：商務活躍度轉化為成交數(shù)據(jù)，需要時間
一季度經濟數(shù)據(jù)出爐，廣州GDP總量重返第四，但增速1.8%低于全國，引發(fā)討論。
寫字樓、商業(yè)、大宗交易向來是經濟活動的風向標，根據(jù)CBRE數(shù)據(jù)，寫字樓的客戶到訪量顯著提升。零售市場的回暖也帶來相關倉儲需求。
但轉化為租賃成交仍需時日。
Q：您看來廣州經濟恢復勢頭如何？
A: 盡管同比增長不高，但相較2022年第四季度，廣州經濟活躍度顯著提升，人流逐步恢復至疫情前水平，尤其利好零售業(yè)。
在租賃市場，2022年末壓抑的租賃活動在一季度得以釋放，但并未完全轉化為成交和吸納。這一方面與租賃談判需時有關；另一方面，租戶對經濟前景的謹慎也影響了租賃決策。
Q：從外資的視角是否看好廣州市場？
A：外資在商業(yè)地產投資時，會注重分析支撐商業(yè)地產發(fā)展的經濟結構趨勢和相關政策。
近幾年中國越來越強調實體經濟發(fā)展、科技創(chuàng)新、以及住宅市場向租售并舉轉型，外資對新經濟地產投資關注度不斷提高，比如生命科學園區(qū)，長租公寓等等。
廣州作為南中國門戶城市，具有雄厚的產業(yè)創(chuàng)新基礎，也是國內人口活力最強的城市之一，宜居宜商，生活配套便利，教育醫(yī)療資源具有優(yōu)勢，在粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展框架下，仍是外資投資中國首先考慮的區(qū)域和城市之一。
Q：近幾年，從房地產到各行業(yè)，都有伴隨著經濟周期波動帶來的職場迷茫。對職場人尤其是房地產等劇變行業(yè)的職場人，有何建議？
A：建議真不敢當，我經歷過2003年非典、2008年金融海嘯對地產影響較大的事件，回頭看，始終認為對未來要有信心與信念。若以悲觀心態(tài)來分析市場，分析得再透徹也是白費。應擁抱變化，變化意味著新機會。
房地產上下游鏈條長，關聯(lián)諸多行業(yè)，是產業(yè)騰飛的載體，是安居樂業(yè)、民生的必需品，也是很好的投資工具，我仍然堅信房地產業(yè)是有前景的行業(yè)之一。
廣州的商務活動活躍度確實在提升，后疫情時代開啟后，我們收到不少政府機構、國內知名發(fā)展商的委托，為他們在全球招商引資，同時，我們也忙于為廣州的產城發(fā)展、舊城改造、商業(yè)物業(yè)提升競爭力出謀獻策。行業(yè)變革總伴隨波動，悲觀者正確，但樂觀者成功，每一位地產人都需積極穿越周期，我們對行業(yè)依然充滿信心。
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