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  購(gòu)房計(jì)費(fèi)調(diào)整，公攤部分更透明

  買(mǎi)一套房，公攤面積多大、得房率多高，是購(gòu)房者普遍關(guān)注的話(huà)題。最近，國(guó)內(nèi)部分地區(qū)針對(duì)計(jì)算公攤出臺(tái)新規(guī)：在湖南衡陽(yáng)，有關(guān)部門(mén)明確從2025年起，商品房實(shí)行按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷(xiāo)售；在河北張家口，相關(guān)部門(mén)發(fā)文表示“逐步推進(jìn)‘取消公攤’”，引發(fā)廣泛關(guān)注。

  長(zhǎng)久以來(lái)，國(guó)內(nèi)多地普遍執(zhí)行買(mǎi)房計(jì)算公攤面積，為何近期多地紛紛提出“取消公攤”？購(gòu)房者該如何計(jì)算購(gòu)房面積和“到手面積”？

  購(gòu)房者對(duì)公攤面積存在疑慮

  家住北京市朝陽(yáng)區(qū)的李雯莎前兩年購(gòu)入了一套建于2004年的房子。購(gòu)房時(shí)，房本上寫(xiě)的建筑面積為66平方米，而套內(nèi)實(shí)際面積只有45平方米。“兩者的面積差是公攤部分。雖然買(mǎi)房前就知道有公攤，但本身買(mǎi)的是小戶(hù)型，公攤占了20多平方米，心里還是有點(diǎn)難以接受。”李雯莎說(shuō)。

  多數(shù)人購(gòu)房時(shí)會(huì)算算公攤賬。

  根據(jù)2001年施行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買(mǎi)受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。這里的“分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e”，也就是老百姓通常所說(shuō)的“公攤”。

  從購(gòu)房計(jì)價(jià)方式看，商品房銷(xiāo)售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，即不計(jì)算分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

  哪些部分算公攤？哪些部分算套內(nèi)？記者了解到，一套房子的套內(nèi)建筑面積包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積。公用建筑面積一般由兩部分組成：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；二是套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。

  “房屋存在‘公攤’是客觀現(xiàn)象，畢竟樓房不能沒(méi)有樓梯、沒(méi)有過(guò)道。”首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)趙秀池告訴記者，在中國(guó)實(shí)行房改后，購(gòu)房者所持的房本上標(biāo)明的是包含公攤在內(nèi)的建筑面積。但是從目前的情況看，的確存在部分樓房公攤范圍不夠明晰的問(wèn)題。某套房的公攤具體包含哪些部分？面積到底有多大？是否計(jì)算多了？購(gòu)房者有沒(méi)有吃虧？這都是購(gòu)房者存在疑慮的地方。

  來(lái)自安徽合肥的陳靖告訴記者，自己買(mǎi)了一套建筑面積為140平方米的電梯房，實(shí)際套內(nèi)面積卻只有99平方米。“我家小區(qū)樓棟比較高，涉及計(jì)算避難層、電梯高度等，公攤面積比較大。買(mǎi)電梯房是為了更好的居住環(huán)境，買(mǎi)房時(shí)也被告知了這些因素，但沒(méi)想到二者差距這么大，難免會(huì)有‘公攤占比不合理’的想法。”

  還有的購(gòu)房者認(rèn)為部分住房公攤面積的計(jì)算方式不夠透明。來(lái)自山東濰坊的王力鵬買(mǎi)了一套建筑面積約120平方米的三居室，購(gòu)房時(shí)，銷(xiāo)售告知公攤面積約為24平方米。收房后，他卻發(fā)現(xiàn)實(shí)際公攤面積與此前口徑存在明顯出入。“合同上的套內(nèi)面積和我們收房后實(shí)際測(cè)量的相差了10平方米左右，也就是公攤面積不止之前說(shuō)的20多平方米，這個(gè)差值主要是墻體的厚度，外墻有一半的面積算業(yè)主套內(nèi)建筑面積，但當(dāng)時(shí)房產(chǎn)銷(xiāo)售沒(méi)有說(shuō)明，我們?cè)诤灪贤瑫r(shí)也被各種專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)繞暈了，只能‘認(rèn)栽’。”王力鵬說(shuō)。

  不是零公攤，而是調(diào)整計(jì)價(jià)方式

  對(duì)一些購(gòu)房者關(guān)注的公攤問(wèn)題，近期部分地區(qū)“官宣”了相關(guān)新政。

  2024年12月17日，河北省張家口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等部門(mén)印發(fā)《關(guān)于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，提出“逐步推進(jìn)‘取消公攤’”；同期，湖南省衡陽(yáng)市自然資源和規(guī)劃局、衡陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、衡陽(yáng)市發(fā)展和改革委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于全市商品房銷(xiāo)售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的通知》，明確自2025年1月1日起，衡陽(yáng)市商品房銷(xiāo)售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。

  如何理解這些新措施？這是否意味著今后購(gòu)房不再把“公攤面積”納入計(jì)算？

  “實(shí)際上這只是計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生了變化。”趙秀池告訴記者，公攤面積客觀存在、不可能取消，部分地區(qū)提出按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，只改變了房屋價(jià)格的計(jì)算方式。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)某一套房子的總價(jià)并不會(huì)改變。比如，若購(gòu)買(mǎi)一套建筑面積為100平方米、套內(nèi)建筑面積為80平方米的房子，其總價(jià)為200萬(wàn)元。按照建筑面積計(jì)價(jià)是每平方米2萬(wàn)元，按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)則為每平方米2.5萬(wàn)元。“按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，標(biāo)明的單價(jià)會(huì)上漲，同時(shí)根據(jù)住房面積來(lái)征收的物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)也沒(méi)有改變，這些費(fèi)用仍是包含了公攤面積在內(nèi)的。”趙秀池說(shuō)。

  既然房屋總價(jià)不變，為什么要對(duì)計(jì)價(jià)方式進(jìn)行調(diào)整？業(yè)內(nèi)人士表示，這主要是為了讓消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)信息更加透明。

  張家口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)工作人員介紹，“取消公攤”是為了鼓勵(lì)房企按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷(xiāo)售，并非不計(jì)公攤成本，計(jì)價(jià)方式發(fā)生變化是為了讓消費(fèi)者消費(fèi)得“明明白白”。衡陽(yáng)市住建局有關(guān)方面也表示，相較于按建筑面積計(jì)價(jià)，按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)對(duì)購(gòu)房者而言更加直觀，能讓其直觀了解實(shí)際購(gòu)買(mǎi)的居住空間大小，也就是購(gòu)房者常聽(tīng)到的“得房率”，這有利于購(gòu)房者直接判斷意向房屋價(jià)值。

  在廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，政策本身是為了通過(guò)調(diào)整購(gòu)房計(jì)價(jià)方式，消除購(gòu)房者的信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題，不是簡(jiǎn)單地“取消公攤”。“按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，能讓購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)弄清所買(mǎi)房屋的建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積以及公攤了哪些部分。同時(shí)，也能有效杜絕開(kāi)發(fā)商將本不應(yīng)計(jì)入公攤部分的面積算入公攤，這能夠有效保障購(gòu)房者的消費(fèi)權(quán)益。”李宇嘉說(shuō)。

  讓公攤成為“好房子”挑選標(biāo)準(zhǔn)

  那么長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，是否有必要考慮徹底取消公攤？

  “客觀看來(lái)，‘取消公攤’是不成立的，也沒(méi)有實(shí)質(zhì)意義，反而可能造成誤解。調(diào)整涉及公攤面積的計(jì)價(jià)方式，初衷還是讓購(gòu)房者買(mǎi)房更加安心。況且，即便要改變包含公攤面積在內(nèi)的物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)等計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)，也需要漫長(zhǎng)的立法過(guò)程。”趙秀池說(shuō)。

  實(shí)際上，公攤面積大小，也影響著居民的居住體驗(yàn)。

  站在購(gòu)房者的角度，公攤部分越小，似乎室內(nèi)居住面積越大，但這并不意味著公攤面積越小越好。在李宇嘉看來(lái)，合理的公攤對(duì)居民而言是有必要的。“比如，樓梯、電梯、大堂等部分保留一定面積，既能提高業(yè)主的居住舒適性，也相對(duì)安全。再如服務(wù)‘一老一小’的公共食堂、活動(dòng)空間等，也是提高居民幸福感的重要公攤。如果沒(méi)有這些空間，盡管室內(nèi)居住面積看似增加了，但事實(shí)上業(yè)主的整體舒適度也下降了。”李宇嘉說(shuō)。

  業(yè)內(nèi)人士表示，在推進(jìn)購(gòu)房計(jì)價(jià)方式更加透明的同時(shí)，消費(fèi)者也可以將公攤面積作為挑選“好房子”的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。比如，有些樓盤(pán)項(xiàng)目標(biāo)注的公攤面積大，通常是因?yàn)槠涔苍O(shè)施和公共空間較多，包括對(duì)于社區(qū)“一老一小”活動(dòng)空間的設(shè)置、更寬敞的電梯樓梯等。如果業(yè)主希望居住在這樣的空間，就可以選擇這類(lèi)樓盤(pán)項(xiàng)目。

  記者注意到，除了聚焦公攤面積，近期還有多項(xiàng)重磅樓市政策指向加強(qiáng)“好房子”建設(shè)。前不久召開(kāi)的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議指出，要建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子。在打造“中國(guó)建造”升級(jí)版重點(diǎn)任務(wù)中，也強(qiáng)調(diào)要在更大范圍推廣智能建造、綠色建造和裝配式建筑，這正是推動(dòng)“好房子”建設(shè)的發(fā)力點(diǎn)。

  中指研究院有關(guān)人士介紹，目前全國(guó)已有多地在新供應(yīng)地塊中持續(xù)優(yōu)化容積率和計(jì)容規(guī)則，引導(dǎo)和鼓勵(lì)房企打造更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，提升購(gòu)房者居住體驗(yàn)。在國(guó)內(nèi)不少城市，已出現(xiàn)多個(gè)得房率超100%的新房項(xiàng)目。預(yù)計(jì)后續(xù)將有更多城市繼續(xù)優(yōu)化供給端政策，為“好房子”供給提供支持。伴隨“好房子”數(shù)量增長(zhǎng)，未來(lái)有望進(jìn)一步引導(dǎo)改善性住房需求釋放，促進(jìn)樓市修復(fù)。