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代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團(tuán)隊(duì)觀(guān)點(diǎn)，僅供參考

6月16日，荔灣區(qū)浣花路以南、花地大道南以西AF0215021地塊(紫蘭苑)被中海地產(chǎn)以199220萬(wàn)元總價(jià)，扣除1000元/㎡配建的商業(yè)物業(yè)后，折合2.4萬(wàn)/㎡的樓面價(jià)將這塊地收入囊中。

與前兩天流拍的小梅大街7號(hào)AL011408地塊的情境完全不同。

(資料圖片)

對(duì)于本次土拍專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)如下

【肖文曉】--克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師

紫蘭苑是原來(lái)萬(wàn)科斥551億巨資拿下的廣信資產(chǎn)包的一部分，此番以政府收儲(chǔ)出讓的方式被中海拿下，從萬(wàn)科的角度來(lái)說(shuō)快速回流了資金，從政府的角度來(lái)說(shuō)加快了片區(qū)的開(kāi)發(fā)，從中海的角度來(lái)說(shuō)獲得了一塊位置不錯(cuò)的市區(qū)土地，是各方利益訴求平衡的結(jié)果。

按照項(xiàng)目周邊新盤(pán)5萬(wàn)多的房?jī)r(jià)，項(xiàng)目2.4萬(wàn)/平的成交地價(jià)不能說(shuō)便宜，但也不算貴。在現(xiàn)在這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)充分的市場(chǎng)，企業(yè)想要“好做”的項(xiàng)目就要有“搖號(hào)”的運(yùn)氣，否則只能老老實(shí)實(shí)拼實(shí)力、拼產(chǎn)品、拼營(yíng)銷(xiāo)，讓時(shí)間來(lái)檢閱項(xiàng)目的含金量。

PART.01

地塊情況

該地塊與蕙蘭苑兩宗地塊，均為自萬(wàn)科廣信資產(chǎn)包，紫蘭苑總起價(jià)近20億，折合樓面價(jià)約2.4萬(wàn)/㎡。

眾所周知，萬(wàn)科廣信花地灣項(xiàng)目坐落在地鐵1號(hào)線(xiàn)花地灣站附近，其體量堪稱(chēng)巨無(wú)霸，占地面積約一平方公里，是廣州乃至四大一線(xiàn)市中心都罕見(jiàn)的大城項(xiàng)目。

LW16為紫蘭苑地塊

歷時(shí)多年，這個(gè)大城已被開(kāi)發(fā)得有模有樣。

截至目前，萬(wàn)科已在花地灣開(kāi)發(fā)了不少項(xiàng)目，包括清盤(pán)中的金域曦府，還有市場(chǎng)熱度非常高的萬(wàn)匯天地臻園、以及即將入市的郎庭。

配套方面，目前也落實(shí)了省級(jí)重點(diǎn)省實(shí)花地灣校區(qū)（已封頂，預(yù)計(jì)9月開(kāi)學(xué)），荔灣區(qū)人民醫(yī)院（已開(kāi)始內(nèi)部裝修，預(yù)計(jì)今年交付使用）。

此前，萬(wàn)科轉(zhuǎn)手的背后原因流傳了不少說(shuō)法，包括賣(mài)地回血合作開(kāi)發(fā)，還有重走招拍掛延續(xù)士地使用權(quán)等等原因。點(diǎn)此回顧:

不少自媒體認(rèn)為，萬(wàn)科出于戰(zhàn)略布局考慮，未必會(huì)參與地塊的競(jìng)拍。

在掛牌時(shí)間截止之前，僅有中海一家參與報(bào)價(jià)。

相關(guān)資料顯示，近五年來(lái)，廣信資產(chǎn)包也僅僅轉(zhuǎn)化了2個(gè)項(xiàng)目。在2018-2021年期間，廣信資產(chǎn)包均無(wú)竣工面積；2022年竣工面積為1.97萬(wàn)平方米，而整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃計(jì)容建筑面積達(dá)211萬(wàn)平方米。

今年2月，荔灣區(qū)各街道召開(kāi)了高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)，在會(huì)議上提出2023年的重點(diǎn)工作之一為加快推進(jìn)東漖城中村改造進(jìn)度，盡快完成花地灣南蕙蘭苑、紫蘭苑土地收儲(chǔ)，促進(jìn)城區(qū)改建和加速城市面貌煥新。

PART.02

老芳村一手住宅市場(chǎng)情況

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，今年5月老芳村一手住宅共成交234套，成交均價(jià)為60013元/㎡。戶(hù)型產(chǎn)品豐富，涵蓋了剛需、剛改、改善等多個(gè)產(chǎn)品類(lèi)型。